編者按：2011年，中央將建設各類保障房1000萬套，是“十二五”期間重要的民生計劃之一。如此大規模的保障房建設，如何落實是十分關鍵的問題。本網資深地產評論員宋堯特推出多篇系列評論，涉及保障房資金問題、土地問題和分配問題等。此文為系列評論第三篇，敬請持續關注后續評論。

經濟觀察網 宋堯/文 說到底，保障房應該是由政府投資興建的民生工程，其本身不應以盈利為目的。但這并不意味著保障房建設過程中拒絕市場力量的參與。相反，從提高效率，減輕地方政府負擔的角度來講，保持保障房投資的多樣性才是正道。

而從保險資金與銀行資金的角度來說，投資保障房并非無利可圖，其障礙是卡在了風險這一環節，具體而言，就是地方政府的支付能力。但對于介入保障房建設更深的開發商而言，保障房建設顯然有更多的層面，即便地方政府能保證支出，但具體的經營管理諸多環節，也對最后的盈利有著極大的影響。

開發商做保障房能賺錢嗎？答案多種多樣。作為地方國企的上實城開表示盈利很好，其總裁倪建達更是公開表態稱，這主要是因為成本低。不過包括萬科、保利在內的更多開發商卻表示利潤微薄，甚至極易發生虧損。

區別可能發生在開發商參與保障房建設的方式上。目前業內所公認的保障房建設模式，大約有三種。

第一種是純代建，政府提供土地、資金，以及后期的銷售分配。開發商只不過是一個代工者，賺取些干活的工錢。

第二種便是所謂的BOT模式，政府提供土地之后，開發商墊資開發，建成后由政府回購。

第三種參與則更為深入，開發商直接參與土地的一級開發，大包大攬從頭干到尾，并最終獲得銷售回款。

代建模式顯然最省心，開發商只是打工者，拿錢干活而已，只要政府資金支付不出問題，項目就有利潤可賺，但也注定微薄，3%~5%而已。

而深入參與的模式則幾乎是上實城開這類地方國企的專利。由于參與土地開發，可以用土地開發的利潤平衡保障房建設的開支，而其與政府的密切關系，又方便溝通交流，全程參與更是方便資金及工程的安排。只要攤上個實力雄厚的地方政府，這工程進行的并不多么困難。上實城開對保障房“盈利很好”信心滿滿，其實并不令人奇怪。

問題的核心則聚集在BOT模式上，這是當前最為流行的模式，卻也折射了問題的實質所在——正是因為政府支出不足，因此要求開發商墊資幾乎成為各地政府普遍的訴求。

問題是，地方政府真有實力按期歸還資金嗎？開發商并沒譜，而且可以肯定的是，資金到位晚上幾個月，由此派生出的融資成本就足以吞噬點保障房建設那點微薄的利潤。保利、萬科等企業都有保障房建設虧本的先例。

而在這中間，經濟適用房與公租房、廉租房的模式又有區別。

經濟適用房的資金并不是大問題，但問題卡在資金的回籠速度上。在一些城市，經濟適用房的申購就像是一場戰爭，政府最后確定名單也不是容易事。而由此導致的銷售周期拉長，往往決定著項目是否能保本，以及企業的利潤。

廉租房反而是最好的模式，中央政府對其足額的補助幫了大忙。只要不發生資金挪用的違規現象，按期回收資金并不是太大問題。

關鍵還是公租房，這個新生的保障房新品種，并沒有廉租房那樣充足的資金補貼支持，對其未來的經營管理又充滿多重不確定性，能否盈利，尚且未知。

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