經濟觀察報 記者 鄔瓊 4月28日，廣州市土地交易中心氣氛不同于喧囂的2010年。 

這是廣州市在春節之后首次拍賣土地，共出讓住宅及商業用地4幅?，F場人潮涌動，除去媒體，競拍席的開發商亦到場不少，但此前媒體獲知的信息是，此次土地拍賣開發商積極性并不高，最受關注的荔灣區高爾夫球場地塊僅有保利地產和越秀地產兩家開發商報價。 

更多的開發商顯然是觀望者。當日廣州市土地交易中心實際成交土地4幅，其中3幅零舉牌。 

4月28日廣州市土地出讓在宏觀調控背景下有多重因素影響，一方面房地產市場出現觀望，開發商亦因緊縮政策變得保守；另一方面廣州市土地出讓游戲規則亦發生改變。 

更改的游戲規則 

荔灣區高爾夫球場地塊是以“限地價、競配建”的方式進行的。 

廣州市曾在去年年底國土部要求限制地王時出臺相關政策，提出“限地價，競配建”的土地拍賣規則。廣州市國土房管局解釋：對公開出讓的商品住宅用地設定公證保密的最高限制地價，競買人報價不超過最高限制地價的，價高者得；當競買人報價達到最高限制地價后，競價轉為競配建保障性住房的建筑面積，報出配建面積最大者為競得人。 

此次，廣州市推出的荔灣區高爾夫球場地塊為廣州市首次實施該規則的地塊。 

荔灣區高爾夫球場地塊屬二類居住用地，占地面積69531平方米，總建筑面積17.8萬平方米，掛牌起始價為7.8億元，但地塊規劃中已有3萬平方米保障房，開發商競拍價格達到最高限制地價后，將在3萬平方米保障房的基礎上，每舉一次牌將增加500平方米的公租房配建，但配建部分的公租房產權歸政府所有。 

新的游戲規則被認為是要求開發商“既出錢買地，又出力建保障房”，同時還能避免“地王”產生。 

事實上，“限地價、競配建”的土地出讓方式并非廣州首創，早在2010年4月，北京市房山區竇店鎮一幅土地便采取了這一方式，但最終土地流拍，這一出讓方式便再無下文。 

此類配建對開發商項目規劃要求極高，今年出讓的荔灣區高爾夫球場地塊容積率要求低于2.8，地塊初始規劃已經要求配建3萬平方米保障房，其中廉租房、公租房和經濟適用房各占30%。如地塊競拍達到政府給出的高價限制地價開始競拍公租房配建的話，公租房還要加量，因此，開發商每一次舉牌將意味著整個項目規劃的更改。 

但新的游戲規則并未影響大多數人對該塊地的看好。2009年及2010年，廣州市先后兩次推出共5幅荔灣區高爾夫球場地塊，先后為中鐵置業、保利地產和路勁基建獲得，最高樓面地價已經達到7400元/平方米。 

截至4月28日僅有保利地產和越秀地產兩家開發商報名參與競價，但兩家國營開發商的參與，使諸多業內人士看好競拍進入競配建階段。 

意外的冷場 

4月28日，幾乎所有的目光都聚焦在荔灣區高爾夫球場地塊。 

當天下午首先推出3幅土地，均位于番禺區，包括一幅商業金融用地、辦公用地及一幅加油站用地。 

前兩幅土地均在未舉牌的情況下，被報名截止期前最后報價的奧園集團及敏駿房地產有限公司拿下，中石化亦在舉牌一次后拿下位于大學城小谷圍的加油站地塊。3幅土地出讓僅用了不到15分鐘。 

15時15分，荔灣區高爾夫球場地塊開始拍賣。保利地產為競配建，甚至將電腦搬到了拍賣現場。至報名截止期，保利地產以高出越秀地產500萬，總報價7.84億元的價格進入現場競拍階段。 

出人意料的是，當主持人宣布開始競價，現場競價階梯為500萬一次時，越秀地產卻遲遲沒有舉起手中的牌子。15時20分，拍賣主持落槌，保利地產以樓面地價4407元/平方米的價格拿下地塊，扣除規定的3萬平方米保障房因素，樓面地價僅僅為5764元/平方米。遠遠低于區域最高樓面地價。 

保利地產競拍人員在落槌后笑了起來，“我們也沒想到會以這么低的價格拿下來”。未曾舉牌對保利地產意味著其按土地現有的規劃要求建設3萬平方米保障房即可。 

現場觀察競拍的廣州市國土房管局相關負責人則對地塊成交不抱太大異議，僅表示，這是廣州市首次推出競建保障房的地產，但未來“不一定所有住宅土地出讓時都會要求配建保障房，出讓地塊的地理位置以及全市保障房的規劃布局都會影響到配建與否”。 

同時，廣州市國土房管局負責人表示，出于地塊競拍并未達到最高限制地價，其亦不公開國土房管局預設的最高限制地價。 

廣州房地產業內人士表示，從規則修改層面來看，開發商對新規則尚在觀望期，像保利地產這樣對新規則作出充分準備的開發商并不多；另一層面，當前的緊縮政策之下，荔灣高爾夫球場地塊總價達到7億元，總體資金占有量較大，但市場未必見好，因此開發商在此時選擇觀望。