經濟觀察報 朱沖/文 從中環國際金融中心（IFC）或者九龍環球金融中心（ICC）出發，一路往北再往西，大約30分鐘車程后，來到一個名為“天巒Valais”的瑞士風格別墅區。

整個別墅沿雙魚河而建，處于上水地段，不知道這個地名和香港人信奉風水有沒有關系。在內地人眼中，大概會稱呼這里為人杰地靈——雙魚河，在香港還屬于英國殖民地時期，就是和山頂齊名的度假地，比鄰香港高爾夫球會和香港賽馬會雙魚河鄉村會所，這兩個被認為是尊貴身份象征的場所。天巒還有一個更重要的鄰居，港督粉嶺別墅。高爾夫球場旁，有一條岔道，路邊立著一個提示左轉的路牌，只是上面寫的名字已改為“行政長官粉嶺別墅”。粉嶺別墅在貝璐任職港督期間(1930-1935年)興建，熱愛打高爾夫球和到郊外騎馬的他于1932年提出為港督建造一所鄉郊度假別墅，兩年后別墅建成，就此成為歷任港督的度假別墅。如今它的用途則歸于行政長官及其家人度假、招呼外賓和舉行宴會。

明確公開標出行政長官所在地，看來香港官員并不害怕歹徒襲擊或者民眾上訪。反而因為接近權力中心，這通常是內地人最為看重的，而提升了周邊地塊的地價和身份。其實，在透明、民主的香港，想不公開也是不可能的。當香港政府需要公布每年為它的修葺維護費用花費50萬港幣時，地點還是秘密嗎？

最高長官的別墅并不像我們想象的那么神秘和奢華。只是一幢兩層高的樓房，戶型為兩廳四房——與內地稱呼幾居幾室不同的是，香港人稱呼為房，一個容易讓內地人誤解的稱呼。另外，別墅還設有游泳池、網球場、燒烤場及直升機坪。與香港特首為鄰，這也許正是天巒吸引內地購房者的最大賣點。據天巒項目開發商新鴻基地產銷售經理介紹，有50%左右的購房者來自內地。自去年10月開售以來，一個月以內，天巒一、二期項目共計330座花園別墅售出了九成。

如果郭德綱住在這里，肯定不會存在和記者發生沖突的機會。因為這是完全的私家駐地，非請勿擾。持有vip證件的15米長大客車開到別墅門口，保安在嚴格審查完證件后，只給開了個寬約3米的“門縫”，大巴車前后騰挪了5分鐘后才得以進入。 

香港以港幣和平方尺計價，天巒的平均售價為8500港幣/平方英尺，換算為人民幣和平方米，大約為12萬元每平米。天巒的平均面積在200-500平米左右，即每套別墅的平均價格為三四千萬元人民幣左右。這顯然并不比北京、上海的別墅價格高。更何況，這個價格還包送面積約百平米的前后花園和露天平臺。

但不知道是不是學習了內地的“捂盤惜售”方法，天巒剩下的20多套別墅至今未售。目前，均價已漲至15萬-20萬每平米。新鴻基的理由是，這20多套都是面積在400平米以上的大戶型，所以單價較高。這似乎和國內的情況剛好相反。

與內地人買房動輒數百萬上千萬一次付清不同的是，在香港買房，只需要先交2萬元定金，隨后簽合同時付款10%，一個月之內付到30%，剩下的尾款在交房時付清即可。

對于尾款，無論多么財大氣粗的購房者，多數都會選擇銀行按揭貸款，因為香港針對住房的銀行按揭貸款利率只有1%，內地為5%以上。需要說明的是，香港沒有限購、限貸、戶口歧視等政策，只要你能提供資產證明具備還貸能力，內地人同樣享受1%的貸款利率。用新鴻基地產銷售的話講，“澳洲人、加拿大人都可以來香港買房，內地同為中國人當然沒問題啦！”他可能不知道北京等地的限購政策——外國人可以買房，而外地人必須提供五年以上的納稅和社保證明后才能買一套房。

根據新鴻基銷售經理提供的數據，香港目前的房屋均價包括郊區在內，為5萬元-10萬元每平米左右。這似乎是內地北京、上海、深圳、杭州等地豪宅的價格，但以香港人均25000美元的年收入，及1%的房屋按揭貸款利率計算，香港的房價可能比內地高不了多少——更何況，與收入差距不對稱的是，內地這些城市的房價卻正在朝這一目標邁進——所以，香港房產的現狀是，包括普通工薪階層在內。基本都能做到“居者有其屋”。區別只是在于50平米的三居還是500平米的三居。

1%的房屋按揭貸款利率，卻能換回房屋總價款5%的年租金回報時，讓房產投資也成為香港人的必然選擇。雖然租金水平和內地相當，但卻遠高于利率，僅靠租金，不考慮房價上漲因素就能實現投資收益，所以，新鴻基地產銷售說，“和內地一樣，香港人也喜歡買房。但是，香港的中產階級通常也只會買一兩套房而已，因為我們還有股市等其他投資渠道可供選擇?！钡拇_，那里沒有那么多的莊家和內幕交易，以至于投資客只能一擲千金買下數十套房產作為惟一投資渠道。

香港的優勢還在于稅收。類似于內地的契稅，香港購房交易稅稅率最高不超過4.5%，其他除每月不超高3元每平米的物業管理費外，再無各種苛捐雜稅。而內地，這個比例大概在6%以上。更重要的是，在香港，如果總價低于200萬的房屋，交易稅只需要100港幣即可。因為在香港200萬購房，屬于純粹的工薪階層解決基本住房條件的剛性需求。稅收顯然不是用來增加政府收入的，調節貧富差距才是正道，所以，對于普通工薪階層購房，自然不該再課以重稅。

各方面的優惠條件，不代表香港就是炒房的天堂，因為香港有著完善的法律法規。根據規定，在香港買房，兩年內轉售的交易稅稅率最高達15%。所以談起內地購房者，新鴻基地產代理執行董事雷霆說：“我們不清楚他們是否是內地投資客，現在中港聯系很密切，我們看到有接近一半的客人在中港之間聯系緊密，這些人中包括有拿到香港身份證但公司在深圳的，并且有中港車牌的，而且是每個禮拜要往返深圳香港3至5次的?！毙馒櫥禺a銷售在談到他們位于西南九龍、比鄰維港的另一個高端住宅項目瓏璽的購買人群時，也估計會有30%左右的內地購房客?！耙话胧菗碛邢愀劬幼∽C的內地人，在香港有業務，另一半是經常往返于香港和內地之間的人?！杯嚟t預計售價20萬元人民幣/平米，為香港高端商業住宅項目。

當然，惟一的不足是，香港房屋產權為50年，不如內地通常的70年產權。但也正因為房屋為有限產權，所以香港也沒有一個叫物業稅的稅種。另外，如果算作戶口政策的話，如今香港取消了買房可以投資移民的政策。