經濟觀察網 記者 陳哲 實習記者 趙星   近期，上海寫字樓市場出現“異動”：商辦樓市場供應量大幅增加，總量超過40萬平方米，逼近2010年末高位水平。

今年年初，日本開發商森大廈，將坐落于浦東陸家嘴區域的中國內地“第一高樓”上海環球金融中心將高區物業進行拆零銷售。1月份總計上市74套，合22.65萬平方米，占該盤總供應量50%。3月初，森大廈再次出現大單交易。

不僅僅是環球金融中心的散售獲得熱捧，soho中國的57層也于近期被投資者收入囊中，以逾10萬元每平方米的成交價格成為上海最高。

戴德梁行寫字樓部董事沈潔認為，目前的市場表現，一方面源自市場資金向商辦物業轉移，一方面開發商抓住時機轉租為售。

事實上，自2005年開始，上海寫字樓市場開始進入投資建設高峰期，寫字樓市場供應越來越多。數據表明：上海寫字樓投資額和新開工面積兩項指標5年復合增長率分別達到17%和4%，高于同期住宅市場的發展；2007年至2008年期間，兩項指標年度增速度分別達到22%和30%。

中原集團分析師劉淵認為，根據寫字樓建設周期規律，過去幾年新建辦公物業近期將轉化為市場有效供應，供大于求局面可能出現。其結果將造成寫字樓租金產生較大的下行壓力，樓盤空置率將逐步上升。

“不過，調控政策對商辦樓和住宅兩類不同物業市場的影響具有一定關聯性，如果政府對住宅市場長期采取限購政策，則與之對應的、沉寂多年的商辦樓市場將趨于活躍?！眲Y說。

沈潔介紹，事實上租賃市場需求也逐漸開始活躍，有擴租需求的企業，從金融、現代服務等行業蔓延至到高端消費品、制藥研發和先進制造業等高利潤的行業。

不過，近來上海寫字樓供應主要集中于浦東地區。一些新興區域的寫字樓市場出現供不應求的狀態。比如原先寫字樓稀缺的盧灣區濱江商務區，一些新的寫字樓項目如瀛通綠地大廈等開始受到市場的熱捧。

劉淵預測，受到住宅市場調控的影響，上海寫字樓的成交價格在2010年中波動后，再次呈現穩固上升的趨勢。