經濟觀察報 記者 胡芳潔 樓市調控的威力正在顯現。今年3月，北京別墅成交量同比大跌74%。然而，成交均價上漲至30611元/平方米，成為2010年1月以來，成交均價最高的一個月。

分化

搜房網數據監控中心統計出來的這份數據顯示，3月份，北京別墅市場不僅出現成交量大跌、均價上漲的局面，還有一個顯著的特點，千萬級別墅轉而成為絕對主力，占總成交量的61.47%，這一比例在2010年全年的成交中只有17.86%。

一些看起來似乎是矛盾的現象同時并存著，目前的北京別墅市場，正在經歷怎樣的變化呢？

北京某知名房地產開發企業的市場研究負責人，向本報展示了他觀察到的變化。

“我們可以簡單地選取從去年9月到今年3月的數據，來看發生了什么變化?！边@位負責人表示，去年9、10月份，是當年北京樓市最好的時候，用來與現在對比，能夠最直觀地看出差別。
根據該負責人提供的該公司統計的數據，從去年9月至今年1月，北京別墅每月的成交量約為250套—350套，今年2月，成交量下降至123套；3月，成交量下降至111套，總量確實發生了明顯下滑。

不過，如果將別墅按總價細分為4個等級，分別是500萬元以下（此類別墅數量較少，暫不列入比較），500萬—1000萬元，1000萬—2000萬元，2000萬元以上，事情就發生了變化。
去年9月，后三種別墅成交量分別是152套、73套、36套；而今年3月，這三種別墅成交量分別是29套、69套、2套。
從這一對比可以看出，1000萬元以下的別墅產品，從152套萎縮至29套，降幅達到81%，2000萬以上的別墅產品更是從36套萎縮至2套，降幅達到95%，只有1000萬—2000萬的別墅產品，其成交量與去年市場最好的時候相比，基本上沒有發生變化。

“1000萬以下的別墅產品，一般都是聯排、疊拼，不是獨棟。位置也相對比較偏遠，周邊配套可能并不好。這類產品的購買者，可支配的財富并不大，時間自由度小，所以并不適合自住?！边@位負責人表示，此類購買者，資產配置的特征比較明顯，換一種說法，就是手中有剩余資金后，習慣于投資買房，可能在市區已經投資有公寓了，再購買一套別墅，讓自己手中的組合更豐富。另外，持有一套別墅，對于他們來說，也帶有一種炫耀的特征。

2000萬以上的別墅，是別墅中的豪宅，屬于奢侈品消費的范疇。

這兩類都不是剛性需求，市場好的時候，買的人就多；市場不好的時候，就不會買，更何況現在受到調控的影響。

而1000萬—2000萬的別墅產品，卻不一樣。

這位負責人表示，此類別墅，一般是純獨棟，能真正實現別墅的居住體驗，但屬于入門級的獨棟，不是豪宅；或者是城市別墅，即使不是獨棟，也會處于離城市較近的區域，居住較為便利。

“1000萬—2000萬的別墅，屬于剛性需求。這類別墅的購買者，可能自己身邊的朋友都住在這樣的別墅區，或者是為了讓孩子上國際學校?！边@位負責人說。

今年3月以來，隨著投資性質明顯的1000萬以內別墅成交的大幅萎縮，1000萬—2000萬別墅的剛性需求保持了大量的市場份額，從而使得平均價格拉升。

“寶貴”的資格

“成交記錄反應的是被政策限制后的市場，并不能真實地反應市場的供給和需求?！?龐博國際執行董事劉東說，因為限購政策，業內稱現在為“終極置業年代”。
龐博國際在北京代理了多個高端項目，劉東表示，高端住宅的購買者，一般本身就有房產，如果家庭中還有購買指標，他們會很珍惜這次購買的機會，慢慢挑選，在購買決策上，也變得比以往謹慎。

購買機會有限導致的一個結果是，以往遞進式的購買，變成了一步到位式的購買。劉東表示，現在常有購買者為了實現一步到位而購買面積和總價一定程度超過最初預期的房屋。

從這個方面來講，存在這種可能性，即有購買者，為了選擇更為適合居住、品質更高的產品，而轉向購買總價相對較高的別墅。

GVA衡信柏迪綜合服務部董事岳鋒鋼也認為，別墅成交的大幅萎縮，在于行政管控的影響，因為擁有購買資格的人總是有限的，今年不符合購買政策的人，即使一次性付款也無法實現購買。

“當然他們也可以選擇將持有的房屋出售，從而使自己符合購買條件，但是，現在出手，房屋增值率受到的影響，也是他們要考慮的因素?！痹冷h鋼說。

岳鋒鋼表示，今年以來讓他印象深刻的有這樣一個購房者，此人是北京人，之前一直在外地做生意，在外地有房產。限購令出臺后，他在外地已經沒有購買資格了，但是在北京卻還有購買資格。在他看來，有在北京買房的資格是一個機會，一方面可供挑選的余地變大，另一方面價格上漲的壓力也變小了。于是，此人最近開始積極尋找合適的房子。他青睞的房屋是位于城市中心地段、居住便利，能夠實現保值、增值。

實際上，盡管北京別墅總體成交暴跌，但市場的反應，也證實了市場的分化以及需求群體的存在。

今年3月開始銷售的，位于北京西四環總部基地附近的某別墅項目，就是一個典型的例子。

該項目正是屬于能滿足居住便利需求的城市別墅產品，總價在1200萬-1800萬。在樓市成交冷淡的3月，這個項目一個月就銷售了60套，成交金額超過8億元，并成為3月北京別墅成交金額、套數、面積的三料冠軍，同時也是今年一季度北京別墅成交金額的冠軍。