該人士表示，以某個郊區地塊為例，由一家在該區域有產業的央企負責土地一級開發，民營企業負責出資，和央企合作拿地，樓面地價為6000多元/平方米，其中底價2000多元/平方米，溢價4000多元/平方米，返還給央企2000多元/平方米。該公司將地塊開發銷售后，首期平均售價為1萬余元。而在剛拿地時，該地塊周邊區域的平均房價僅五六千元，看似該地塊成交價格很高，開發利潤率很低，但實際成本比公開成本低2000多元/平方米。
    一位土地一級開發規劃咨詢人士也向記者證實，土地出讓金返還的情況一般是出現在發展欠佳、土地不好賣的地區，在一線城市和二、三線城市都存在，因為“一線城市也有郊區、新區”。他表示，“這主要是針對一些戰略性的客戶，通過返利，給開發商一部分讓利。還有一種情況，就是為了前期造勢而返利，是一種營銷策略。就是前期找好了買家，雙方事先談好了價格。如果成交價格超過了這個價格，政府就將超出的這部分返還，或者投資建一些配套設施?！?BR>                                    盛況難再

這樣的一級開發操作模式，在全國各地均有出現。天津一位土地一級開發商表示，在天津，這種分成方式較為普遍。在貴陽，中天城投的一個一級開發地塊開發合同約定，中天城投可拿到土地增值收益的63%。而關于分成比例，上述知名開發商表示：“二八開到五五開都有，關鍵看開發難度，如果地段比較偏，或者拆遷難度大，政府為了吸引一級開發商，就會把分給開發商的比例提高?！倍鴮^域地價炒熱后，開發商可以炒高房價，地方政府后續出讓的地塊價格也水漲船高，一箭雙雕。

“很難說這樣做是合規還是違規?！币晃粯I內人士說，2006年財政部出臺土地出讓收支兩條線的管理辦法，規定任何地區、部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。

在這一規定下，土地出讓收益如何合法地返還至一級開發企業？上海城投公司在為上海新江灣城做一級開發的過程中，與地方政府的約定是“土地出讓收入中的30%跟政府簽訂土地出讓合同，70%和上海城投簽訂土地一級開發補償合同”。
在這一操作模式中，企業還要測算拿地成本和政府分成及土地增值稅之間的平衡點，如果拿地價格低，意味著今后建房銷售時要支付的土地增值稅相應水漲船高，但拿地價格高則增值部分中有一部分將根據分成比例被當地政府拿走。

“企業分成比例過高和土地出讓收支管理辦法是有沖突的，一級開發商需要做好市場進一步規范時收益收窄的準備?！鄙虾Ｎ搴现菐焱顿Y顧問有限公司總經理鄒毅說。

而今年2月后，宏觀調控影響逐步深化，對土地市場形成了顯著影響。從二級土地市場的反饋來看，開發商不約而同地踩下了土地儲備的剎車。保利地產、遠洋地產、富力地產、恒大地產、世茂地產、金地、雅居樂、金融街等公司均未公告2月新增土地儲備，中海、萬科、綠城的拿地速度也已明顯放緩。尤其是在北京等一線城市，這一局勢更為明顯。而國土資源部3月11日下發的要求各地堅決杜絕土地出讓中出現“樓面地價超過同類地價歷史最高”的通知，更是直接切斷了地王出現的可能性。
二級市場的供求直接關系到一級市場，買地放緩，地王不再，由此可以想見土地一級市場的冷清。

“現在的最大問題是缺錢，不管是地方政府還是投資人，就是一個字：難?！币患夐_發規劃咨詢人士說。

他表示，由于大家對房地產業的預期把握不準，開發商都還在觀望，等著形勢明朗化，所以拿地意愿很低。而對于地方政府來說，現在也不是一個賣地的好時機。

“城市政府都是很聰明的，現在各個地方政府規劃中，都開始把房地產項目弱化。過去都是在推土地，現在改成推項目，產業類的項目，例如旅游地產、商業，或者是一些純產業類的項目。這是一個很明顯的變化?！币患夐_發規劃人士說，“房地產投資人也在做調整，比如說開始從節能、環保等方面做文章?？傊?，大家都在轉型?！?/FONT>