和住宅銷售相比，商業和辦公性質的酒店式公寓銷售量還算不錯，但即便如此，數度摘取銷售冠軍的商業地產項目北京像素也不得不打起最高折扣8折。地產市場的頹靡可見一斑。

不如以前賣得好

3月16日上午，記者來到了曾經多月蟬聯北京銷售冠軍的北京像素。

記者發現，該項目打折在售的有三個樓盤，北區7、8號樓，南區9號樓，目前折扣最為優惠的是南區9號樓，該樓層高為4.89米，優惠幅度達全款8折，貸款8.5折。樓盤銷售人員稱，此折扣活動從9號樓開賣就開始了，且沒有制定活動截止期限，“活動可能會一直搞下去?！痹撲N售人員稱。

細觀樓盤銷售業績，9號樓樓高16層，共480套房源，目前包括已支付10萬元訂金在內的售出約百套。

上述北京像素銷售人員說，現在的銷售量跟去年同期沒法比，“去年3月，都是找上門來買房的?！痹撲N售人員還稱，“雖然我們這兒看房的人沒以前多，但周邊其他70年產權的房子，根本就沒人看?！?

在去年12月的前兩周，北京像素能賣掉241套。從3月1日到3月14日，北京像素在打折的情況下，只賣掉了103套。

即便對商業地產而言，好日子也過去了。

距離北京像素百米開外的首開東都匯雙子座，同為50年產權商住兩用項目，該樓盤349套房源，2010年6月開售7月即已售完。東都匯現在負責入住的售樓人員在樓盤現場回憶起當年的盛況，唏噓感慨。

覆巢之下，焉有完卵？

但和住宅相比，北京像素的銷售情況已經足以讓開發商欣慰。因為在3月前兩周住宅的銷售排行榜上，住宅中銷售量排名第二的樓盤只能賣掉88套。

按照相關統計，3月北京有120個樓盤在打折，北京像素的折扣力度是最大的。

雖然作為銷售手段是提價之后打的折扣，但一位北京像素業主告訴記者，他認真地計算過，他去年買的戶型層高只有4.75米，現在層高4.89米的戶型，都是46平方米的房子，扣除送的精裝修成本，他買貴了七八萬。

位置更靠近地鐵，層高更高，卻便宜了不少，顯然即便是銷售佼佼者，北京像素也不得不加入折扣的浪潮之中，趨勢使然，無人例外。

亞豪機構市場總監郭毅認為，新的調控政策雖然給了商住樓盤一個顯在的契機，不受限購影響，但商住樓盤其他的問題仍然存在，無法避免，因此同樣需要開發商把握好這個機會，從而爭取更多的銷量，打折是以價換量的一種促銷形式。

去年捂盤 今年搶著賣

雖然獲得了政策上 “豁免”帶來的優勢，北京像素還面臨著“同類”——商辦項目的競爭。

同樣位于北京定福莊片區，比像素位置更靠近市區的中建玲瓏山，在已送精裝修的情形下，也開始打出折扣。記者在玲瓏山的售樓處看到，從4月開始，這個樓盤將單價調成了起價為19000元/平方米，和北京像素9號樓的價格差不多，但不是LOFT。

搶時間、搶速度、搶機會，無疑就是中小開發商的普遍心態。

去年4月，北京像素還因為一天漲了4000元/平方米有捂盤之嫌而被相關部門調查。眼下，卻大幅打折。

現金為王方是上策。

北京像素的開發商中弘地產，實際上一直希望走旅游度假地產的路線。中弘是一家規模一般的上市開發商。數年前提出要在北京建設全國最大的度假城御馬坊度假城項目。

事實上，在2006年至2009年的房價瘋狂上漲時期，大大小小的開發商都迸發出了各種各樣的藍圖與暢想，并紛紛斥資立項。

整個度假村設想規模占地199.7萬平方米，號稱7天也玩不完。這個龐大的項目需要巨大的資金投入。

2010年7月和12月，中弘地產共花費5.52億分兩次取得了平谷馬坊的53.7萬平方米的地塊。

按照長江證券的測算，這個項目的資金缺口有80億元。記者向中弘地產相關人士提問：“長江證券的測算，這個項目的資金缺口有80億元，中弘怎么看？”對方表示，不是自己的測算不作評論。而記者又表示，這個數據是基于長江證券去中弘做過的實際調研，對方沒有否認長江證券做過實調，但中弘地產的相關人士并沒有回答御馬坊度假城項目有多大的資金需要。

該人士只告訴記者，這個項目還在前期當中。

去年8月長江證券的研究報告指出，“根據我們的了解，公司解決資金問題主要通過非中心（即北京像素）的銷售回款、與其他大型企業合作開發等方式進行合作，另外大股東也會在資金方面支持上市公司的發展。平谷御馬坊休閑度假城資金需求金額約為80億元。在未來公司銷售與持有的比例大約會維持在7:3，這樣也可以通過銷售回款來填補資金缺口。另外公司的第二大股東為建銀投資，擁有較豐富的投行資源，有助于企業項目融資。此外信托方面以及海外REITs都將是未來公司考慮的重要融資方向”。

中弘地產年報顯示，該公司2010年度實現營業收入36.58億元，且都是在北京實現的營業收入，也就意味著說去年北京像素賣了36億多。

現在中弘地產在售的樓盤是北京像素，而其在?？诘捻椖课靼妒赘畬⒃?月底開始銷售。如果要啟動中弘宣布過的御馬坊度假城項目以及和某著名導演合作的西游記樂園等旅游地產項目，北京像素的資金和海南項目的資金回流就是關鍵。當銀根收緊之際，十年來，靠高杠桿率運轉資金的房地產開發模式，已然遭遇相當的挑戰，多數開發商認為，只要挺過冬天，房地產仍然是產業投資的不二選擇，怎樣解決當下的問題，就成了關鍵中的關鍵。