經濟觀察網 記者 黃浩明 春節前后，影響樓市政策頻出，前有“國八條”、“滬渝版房產稅試點細則”，后有央行加息，一時間，越調越高的房地產行業又變得撲朔迷離起來。

不過兔年新春期間，上海樓價同比呈略降趨勢，業內人士指出，新政對市場作用迅速，但整體實質性降價近期難現，市場各方或在一季度末走出觀望期。

滬春節樓價同比降6.96%

來自中原地產的數據顯示，2011年春節期間（2.2-2.8）上海商品住宅市場交易量僅為0.24萬平方米，24套，成交均價18647元/平方米；2010年春節（2.13-2.19）交易量為0.22萬平方米，21套，成交均價為20041元/平方米。

同比來看，今年春節上海商品住宅市場雖然成交面積和套數分別比去年春節上揚9.1%、14.3%，成交量較為溫和，比去年春節略增1成，但均價則出現下滑，下跌幅度為6.96%。
對于均價下跌這一變化，上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示，1月31日滬版房產稅細則落地對本地樓市的影響極為迅速，房產稅落地后的第一周（1.31-2.06），上海商品住宅（剔除配套動遷）的成交均價為22063元/平方米，環比下滑7.34%，成交量1.64萬平方米（共計135套），環比下滑93.84%。

“同時春節期間，成交供應進入傳統性停滯狀態，這也是其成交面積下滑的重要原因?！彼螘悍Q。

加息“逼迫”樓市轉冷

對于春節后的上海樓市行情，上海中原研究咨詢部經理龔敏認為，春節前的“國八條”加“滬版房地產試點細則”，再配合持續加息政策，將加快本地樓市需求趨冷的步伐。

“由于今年連續加息已成為不爭的事實，年內至少加息3次成為業內普遍的預期，對于目前以首套及改善型需求為主的客戶而言，資金成本持續增加將逼迫該類客戶暫時放棄購房意愿?！饼徝舴Q。

2月9日，新年后的第一個工作日，央行宣布便上調0.25個百分點金融機構人民幣存貸款基準利率，這是央行今年首次加息，也是近5個月內的第三次加息。

宋會雍表示，加息本意抑制通脹，但客觀上不可避免加大房奴的還貸壓力，外加滬上多家銀行也取消了首套房貸款利率優惠。除了極少數優質客戶，工、農、中、建、交五大行基本已跟首套房“85折”利率說再見，這讓市場、尤其是購房群體更為謹慎。

新年來的上述變化不僅對普通購房者有較大影響，對開發商而言，也會產生較為明顯的壓力。

“連續加息加上限購、限貸等其他政策，會讓開發商的幾個資金來源渠道都會有壓力，這壓力起始不大，但逐步會對其資金鏈運轉產生影響?！彼螘号e例道，利率上升、購房者冷場，房子難賣，開發企業的銷售資金回籠速度會放緩，而現在調控政策對開發商是限貸，特別是有土地囤積的開發企業，取得銀行貸款的難度增大很多，就從融資和銷售收入兩方面減慢開發商資金運轉的速度，而且很多開發企業資產負債率很高，靠資金流轉過日子，流入速度放慢，意味著很多開發節奏都要慢下來，這又逼迫其新盤開發減速，進一步使得銷售資金回籠速度跟著慢下來，越慢越轉不動，形成一個惡性循環。

“這一局面的突破口在房價，政府用通過這種方式使開放商松動房價?！彼螘罕硎?。

中房信分析師薛建雄也表示了相同的觀點。他認為，目前購買群體由于加息、二套房首付比例調高至六成等各類政策因素使得購房成本提高，這也逼得開發商必須在目前的房價進行一部分讓利，否則這個市場買賣雙方都“玩不下去”。

“一季度末僵局或解”

眼下國八條、各地房產稅細則、加息等新政剛出，購房者、開發商、中介等群體都在觀望市場風向，琢磨市場如何消化這些政策，樓市再次處于各方“僵持期”。

對于此種狀況，龔敏認為，從去年政策出臺后對市場影響的經驗來看，交易萎縮期一般持續3個月并有縮短趨勢，房企雖然去年銷售暢旺，但在貨幣政策收緊背景下資金壓力預期將更加明朗，局部以價

促量的態度會更加堅決，預計房價一旦調整，其節奏感與尺度都會比去年深入。

“預計在今年1季度末，樓市各方有望走出觀望，實現各自抉擇?！饼徝糇龀錾鲜雠袛?。

對于滬上樓價會否實質性下滑，宋會雍表示，開始主要是噱頭性的優惠措施，預計1季度末可能會有開發商零星出現實質性降價，對于整體實質性的降價，應該在今年年底更可行一些。

據了解，久未出現的降價促銷已重現滬上樓市。春節期間，萬科旗下位于寶山板塊的兩大主力樓盤琥珀臻園、琥珀郡園的售樓處仍然正常對外開放。兩個樓盤同時給出了春節期間到訪現場“送紅包、領福袋”的促銷措施，此外還設置了送金飾品的抽獎環節。另一知名開發商綠地集團的部分項目也推出了優惠措施。浦東的綠地金色水岸目前推出兩房可享受總價優惠20萬元再減3萬元，三房可享受總價優惠20萬元再減5萬元的“折上折”優惠。奉賢的綠地海語墅則推出買房送禮盒、贈送物業管理費等優惠。