當然，如果要對開發商實行非常強硬和嚴苛的信貸政策，同時如果配股、增發等公開資本市場融資像北京萬科總經理毛大慶所說的那樣“想都別想”，也許會出現人民大學經濟學院判斷的一幕。人民大學的判斷就是基于2008年那場房價“拐點”，他們擔心歷史重演。但確實，開發貸的利息是否會不斷加碼，以及貸款難度變化是目前開發商最關心的問題。高策地產顧問董事長李國平認為，從今年初的融資譬如開發貸來看，形勢不容樂觀，目前已經有一些開發貸批了放不下來。

但從2010年開發商聯合拿地頻率之高，也可見“行業自救”的能力在經歷了2008年之后不斷加強。這在一定程度上，減免了地產企業“含淚甩賣”的可能。

貨幣供應與通脹

錢毛了，所以財富涌向房產。這個簡單的邏輯，正令人生畏地炙烤著房價。

2010信貸計劃為7.5萬億，實際為7.95萬億元。今年計劃7萬億元，專家普遍預測最終貸款將達到7.5萬億元。M2增速將會是16%是大部分經濟學家的觀點，也就是說，今年雖然比前兩年有所減速，但總量依然很大，因為基數變大了。

現在的經濟學界人士對通脹的判斷已是高度一致了，但通脹的高低略有不同。

開發商敏感地感覺到，現在客戶買房的心態已經從投資變成保值了。

現在很多城市的租售比（年房租與總房價的比值）只有2%，單從投資回報率而言，比一年期定期存款利率還低。如果是貸款買房，則要承擔6%以上的資本成本，不少人的月供遠遠超過租同樣房子的租金。但即使這樣，還是有很多人義無反顧的投入“房奴”的行列中，為什么呢?答案無非如下：

一、負利率太嚴重了，現金縮水太快。都知道買房不劃算了。但有什么辦法能讓錢比存在銀行里強一些呢？股市屢屢破發，美元也在貶值。

二、歷史經驗讓很多人相信，房價漲幅能跟上通脹的速度，在M2大躍進的過程中，唯一能與之匹敵的就是房價的增速。

三、房租有巨大的上漲空間。2010年上半年北京同比房租上漲了20%左右，業內人士認為在大通脹的背景下，這只是剛剛開始。所以，現在的租售比2%未必代表將來。隨著房租上漲，租售比重回合理空間也是可能的。

但加息會成為答案一的變量因素。

信貸政策：加息

加息影響的不僅僅是貸款買房者的持有成本，利息的改變直接影響著存款動向，如果存款利息越來越高，那可能有相當部分人會選擇存款而不是買房保值。加息改變的是對房屋的投資需求。

任志強認為，利率屬于房地產調控系列里面管不了的部分，如果通脹繼續，按照現在的負利率起碼要加息150個基點，通常利率再加250個基點的時候，房地產就開始出現下滑，嚴重下滑。（加2.5%相當于加10次0.25%，估計難度還是不小。）

那會加息幾次呢？北京大學房地產金融研究中心主任馮科認為，按照央行以往的慣例，今年加息最多四到五次，而且每次加息的幅度都很小。因為加息幅度過大可能會影響私營企業的利潤率等等。

陽光100常務副總裁范小沖、虎杰投資機構首席分析師張寅和華僑城北京的營銷總監宋翔華都一致認為，在負利率時代，投資無門的渠道下，買房還是投資最普遍的行為。不斷加息到了存款跑贏通脹還是有一段距離。

房地產稅

如果我們的房產稅是在市場嚴重供不應求的情況下產生的，它對房屋價格幾乎沒有任何意義。但是如果是在供求基本平衡的情況下或者是供大于求的情況下，則會對市場產生比較大的影響，因為只有成本的提升才會導致人們消費行為的改變。

任志強的團隊對稅收做了一個研究，得出的結論是，房產稅并不能影響房屋的價格，房產稅只能間接的影響房產持有的成本，同時改變人們對房產持有的消費行為，通過消費行為轉換市場中的供求關系，間接影響房屋的價格。

這個判斷使得問題又回到最初，即供需是否平衡了？

如果房地產稅像水費、電費一樣是日常征收持有費用，也會因為房產增值的強勢地位，使這個影響可以忽略不計。