錢從哪兒來

從東亞上北到東亞上北鑫座，兩年之間的東亞新華一度從公眾視野中淡出，從7%到30%的突變仿佛一蹴而就。2010年宏觀調控新政百日未過，東亞新華在山東、江蘇、江西等地一舉拿了7塊地。東亞新華有關負責人的解釋是“資金實力、現金流是衡量一個企業應對風險的重要指標，也是一個企業應對市場競爭的重要砝碼。我們的資金儲備和現金流都沒有問題，所以我們才敢在這樣的市場環境下拿地?！?/P>

當東亞新華宣布8城14項目齊開的消息時，一些業內人士無法置信，并將其與國美黃光裕資產轉移聯系在一起?！澳膬簛砟敲炊噱X？2008年還苦哈哈的，全線降價呢?！币晃粯I內人士質疑。

東亞新華地產以及其下屬的幾十家子公司、分公司，其法定代表人大多為“李世新”，包括卓越創業房地產公司、信永地產公司、東亞信鴻國際會展中心、東亞信鴻一分公司、東亞信鴻二分公司、東亞信鴻回龍觀分公司、東亞信誠國際會展中心、東亞信誠一分公司、東亞信文國際會展中心、東亞信中國際會展中心、東亞信華國際會展中心、東亞信天國際會展中心、東亞信合國際會展中心等等。這些所謂“國際會展中心”實際上均是房地產開發公司，以開發商住兩用項目為主。不過，“李世新”這一神秘人物的真實身份從未被公開資料曝光，東亞新華出面接受媒體采訪的多為其營銷總監賈玉鵬及新聞發言人韓磊。實際上，東亞新華的實際控制人是黃光裕妹夫張志銘，而據傳李世新亦與黃光裕關系密切。

一位接近國美人士表示：“實際上張志銘和黃光裕之間確實沒有傳說中的不合，黃燕虹一直說他們兩人關系挺好的，她都不知道這些傳言是怎么來的。但另一方面，黃光裕出事后張志銘還拿出了一些錢給黃家，而不是黃家洗錢給張志銘?！?/P>

東亞新華公司大舉擴張之前的在銷項目主要集中在北京，開發過東亞奧北中心、東亞三環中心、東亞望京中心、東亞上北中心、東亞瑞晶苑5個項目。除去利潤率較低的限價房項目東亞瑞晶苑，其余四個商業項目的銷售額有50多億，而總投資約為30多億。

東亞新華聲稱其中有兩個項目2008年利潤率曾降至5%-7%，不過即便假設其所有項目平均利潤率達到30%，那么這些項目的利潤加起來為十多億。這些項目基本已竣工并已結算成本。

2009年一年，東亞新華僅在北京就拿了三塊地，分別位于大興康莊（18.85萬平方米）、回龍觀（8萬平方米）、懷柔廟城鎮（19.5萬平方米），總建筑面積近50萬平方米。其中大興地塊樓面價約3500多元/平方米，懷柔地塊樓面價2300多元/平方米，回龍觀地塊轉讓方中國建筑拿地成本為近2500元/平方米，三塊地總地價款十多億元。

2010年，東亞新華在北京又拿了兩塊地，分別是位于大興的地鐵亦莊線舊宮東站1號地塊和順義后沙峪地塊，分別為18.5萬平方米和8萬平方米，土地價款為10.3億元及4.29億元。

東亞新華公布的發展戰略稱，在2011年即將入市的14個項目中總投資達到200億元。即使將明天地產中張志銘占股20%部分都輸血給東亞新華，也難以應付200億元之巨的投資額。如此一來，東亞新華兩年來擴張的500萬平方米土地開發資金從何而來成為謎團。

記者發現，在項目開發過程中，東亞新華仍使用了大量土地抵押貸款，從東亞馬賽公館和東亞上北鑫座的情況看，這兩個項目的土地分別被抵押給興業銀行和盛京銀行。不過，近年來，房地產市場已是今非昔比，像十年前那樣以數十萬撬動一個數十億項目的模式已無法持續，房地產業對自有資金的要求越來越高。2011年，對中小房企的房地產開發信貸將進一步緊縮。在信貸緊縮及宏觀調控形勢下，東亞新華成功闖過了2010年的調控關口，是否能同樣闖過2011年之后的調控，尚是個未知數。