經濟觀察報 記者 陳文雅 2008年底到2009年初，全線降價并引發業主大規模維權的北京一家小型房地產公司，在公眾視野中沉寂兩年之后，到2010年底忽然變成一家在8個城市同時運作14個項目、在開發面積500萬平方米的全國性房地產公司，擴張速度令人側目。

這家房地產公司就是由黃光裕妹夫張志銘實際控制的東亞新華投資有限公司。

2010年12月底，東亞新華地產發布2011年全國發展戰略計劃，稱公司在2011年將有14個項目同時入市，分別位于北京、沈陽、包頭、鞍山、宿遷、東營、江陰和南昌8個城市，物業類型涉及別墅、公寓、普通住宅和商業綜合體，14個項目累計開發面積超過500萬平方米?！　?/P>

從“揭秘”成本到超額利潤

在2008年下半年，正值房地產市場低迷時期，東亞新華公司在北京開發的東亞上北中心項目，從1萬多元/平方米的均價下跌到7000多元/平方米。之前購買東亞上北房源的業主組織大規模維權活動，向東亞新華公司要求差價退款。這時候，東亞新華公司召開了新聞發布會，聲明自己是“為百姓建房”，并稱，“作為一個有責任的企業，我們要把最大利潤空間讓利給老百姓和消費者?！痹谛侣劙l布會上該公司將兩個項目的開發成本做了“揭秘”。

“以京北回龍觀區域2007年成交的一個項目舉例，其土地成交價已經達到3070元/平方米，再加上3%的契稅，其土地成本已達到3162元/平方米，包括工程、人力、建材及其他不可預見費用的建設費成本，一般在2300元/平方米左右。其他包括一些代征道路建設費用和園林綠化費用及基礎設施建設費用的市政配套成本在500元左右；還有包括營業稅、城市建設維護稅、教育附加費、增值稅等在內的各種稅費占了銷售額的11%左右，這大概在900多元。另外，單位平方米的營銷管理和銷售推廣費用也占到銷售額的5%，達到400元左右，還有項目開發的前期費用200元，還包括貸款利息等財務費用約200元。以上7項之和所算出的該樓盤一平方米的成本已經達到了7662元。在目前的市場狀況下，如果按照均價每平方米8300元的銷售價格來計算，每平方米銷售的利潤在638元，這樣算來，其產品利潤率僅為7%?！睎|亞新華地產一位負責人表示。另一個豐臺項目的利潤率僅為5%。

記者留意到，該負責人所說的回龍觀2007年成交項目應即東亞上北中心項目。不過該地塊按照成交價5.3365億元和規劃建筑面積23.8237萬平方米計算得出的樓面地價為2240元/平方米。當時預計，按照成交均價8000元/平方米測算，該項目仍能獲得2000元/平方米以上的毛利。

而目前該公司預計于2011年1月入市的另一個同樣位于回龍觀的項目東亞上北鑫座，則是2009年6月中國建筑下屬中建國際旗下智地創展和創智天地兩家子公司聯合體以2496元/平方米樓面地價招拍掛拿下回龍觀（A08、C07-1、C07-2、D01地塊）地塊之后不久，將地塊中的大部分轉讓給東亞新華公司。該項目預計最低售價1.68萬元/平方米起。如此算來，該項目利潤率可超30%。