經濟觀察網 記者 鄔瓊 86億！25日，廣州市拍出了有史以來樓面地價最高的地塊——廣鐵南站地塊，年末的廣州土地市場似乎伴隨著亞運會一同狂歡。

大佬爭奪戰

11月25日，廣州市土地交易中心僅有廣鐵南站一塊土地出讓，到場的開發商僅有四家，往日擁擠的競拍席顯得有些稀落，反倒到場觀戰的房地產業內人士及媒體將競拍席的周邊擠得水泄不通。

但競拍過程中，拍賣師一句 “到場的各位都是這里的?？?，請大家集中注意力?！碧嵝阉腥诉@是一場赤裸裸的大佬爭奪戰。

四家到場競拍的開發商為：萬科與越秀城建聯合體、保利地產、中海地產及羊城鐵路發展實業有限公司。其中廣鐵集團旗下羊城鐵路發展實業有限公司的“后臺”被認為是“珠江系”旗下的珠光地產，為朱孟依兄弟在廣州的重要地產公司之一。

地塊掛牌起始價47.92億元，競拍前報價至48.2億元。拍賣師在地塊競拍前便提示每次舉牌競價500萬元，但拍賣師有權在競拍過程中更改。

當地價叫至49.1億元時拍賣師將每次舉牌競價調整至1000萬元。隨后，地價叫至53億元時，拍賣師干脆詢問開發商每次舉牌競價2000萬是否可以，開發商一致說好。

由此，廣鐵南站地塊地價開始了一路狂飆。

廣鐵與萬科聯合體經過133輪競價叫價至71.2億元，保利舉起了手中48號牌，加入戰團，并迅速取代萬科聯合體與廣鐵集團攀升競價。

直至198輪，保利的咄咄逼人讓此前頗顯輕松的廣鐵集團亦開始緊張，并頻頻通過電話與場外聯系決定叫價，現場氣氛幾近窒息。所有人都開始意識到，樓面地價超過了15000元/平方米時，新的廣州單價地王將誕生。

當廣鐵舉牌叫價86億，保利沒有再報價，廣鐵集團最終如愿將廣鐵南站地塊摘下。此時，樓面地價17279元/平方米，除去此前富力拍下白云區云祥地塊之外，廣鐵南站地塊是廣州土地交易中心有史以來拍出樓面地價最高的地塊。但富力白云區云祥地塊現已退地，除此之外，廣州確認成交的最高樓面地價為珠江新城地王，樓面地價15000元/平方米。

聰明的珠光

廣鐵南站地塊為廣州市舊改地塊，為老粵漢鐵路廣州站舊址，地塊原業主即為此次參與競拍的廣鐵集團，地塊原屬性為羊城鐵路實業發展有限公司劃撥用地，今年9月，該地塊作為舊改地塊劃入土地市場。

整個廣鐵南站地塊東臨白鵝潭，西接大坦沙，北靠荔灣老城區，南望原芳村城區，占地面積26.15萬平方米，建筑面積49.78萬平方米，具有濱水景觀和西關風情的雙重優勢。

按照2009年廣州規劃委員會規劃，廣鐵南站地塊將建設成一個濱水景觀區，不僅有獨特的城市外部藝術景觀，還將建設四個城市廣場以及鐵路博物館和詹天佑紀念館等市政配套。同時廣州市國土局規定土地交易合同規定，該地塊原業主必須在2011年8月25日交地，2012年5月25日地塊必須動工，并于2015年2月25日前竣工。此外，按廣州市舊城改造政策，地塊須將成交價的60%補償給原土地使用權人，地塊拆遷部分如在2010年前完成搬遷的，還可以按成交價追加10%補償比例。

事實上，最終競得廣鐵南站的開發商即為原業主廣鐵集團，這意味著廣鐵集團僅需支付總成交價的30%即可。而珠光集團在土地拍賣后即經向外界表示將介入廣鐵南站地塊開發。

合富輝煌首席分析師黎文江對本網表示：以珠光集團出錢，廣鐵集團出地的合作方式，珠光集團是以25.8億元的實際價格拿下廣鐵南站地塊與廣鐵集團合作開發的。但黎文江同時表示，與廣鐵南站相近的廣州恩寧路及陳家祠改造的補償成本頗高，總價86億元，樓面地價超過1.7萬元/平方米亦不為過。

“珠光還是要負責拆遷部分的成本的，只不過無需補償廣鐵集團而已?！崩栉慕f。

關于廣鐵南站地塊此前爭議頗多，一方面在于鐵道部明確要求旗下各局及下屬集團保護所屬資產；另一方面因涉及廣州粵漢鐵路老南站保護及規劃中建設的詹天佑紀念館，廣州市多位專家要求針對老南站保護及詹天佑紀念館進行明確細致的設計之后交予開發商建設。而廣州市政府亦在地塊出讓中明確發展商必須投資1億元用于詹天佑紀念館建設及老南站保護。

在此基礎上，廣州是業內普遍預測廣鐵集團將參與土地競拍，但因缺乏建設經驗，其將于珠光集團合作進行開發。

“高地價意味著珠光集團在實際支付金額相對較少的情況之下，產品預期將是高價格的?！崩栉慕瓕Ρ揪W表示，“以最終成交地價的情況來看，其產品定價應在3.5萬元以上?！?BR>