經濟觀察報 記者 賈華杰 長期持有獲取穩定的租金收益，或者整體出售是業績普遍認同的商業地產經營模式。SOHO中國現在堅持的銷售策略，則是快速銷售，獲取現金，提前獲取回報，這種方式很多時候被認為是一種并不成熟的商業模式，“無法平滑房地產商業周期的波動?！笔⑹捞酵顿Y管理公司董事總經理陳立民說。

SOHO中國在香港上市后，雖然銷售業績連創新高，但SOHO中國現在的股價表現并不出色。有市場投資者擔心，公司自持的面積過小會失去對業態的整體引導和控制。市場上甚至一度傳言，香港投資者曾“逼宮”潘石屹、張欣，要求其改變業績的穩定狀況。

陳立民認為，現在SOHO模式最大的問題是不利于員工的發展，過往以銷售為主，員工工作完一個項目或者離開，或者趕往下一個項目，很少能夠在職業發展上得到提升。而持有型物業則可以擴大公司的規模，為員工職業能力的提升帶來空間。

本報記者了解，2010年上半年，SOHO中國就出現了一波中層員工離職潮。

潘石屹也逐漸意識到SOHO中國商業模式的缺陷，潘石屹計劃未來三年內，SOHO中國將持有物業的比例增至20%，包括前門項目、上海外灘項目、銀河和光華路項目的部分。

SOHO中國投資者關系部表示：“按這個持有物業的比例，我們的原則就是拿獨一無二的，例如像北京前門項目我們全都持有，上海外灘項目我們也會持有一部分，北京銀河SOHO，準備留3.7萬平方米的商業?！?

不過對于潘石屹來說，“真正的問題是SOHO從散售轉向自持，誰為這一轉型買單。潘石屹原來的客戶群主要是山西煤老板。這些人只愿意購買物業，而非租物業?！卑舶钭稍兎治鰩熖K晶認為，“潘石屹現在說的轉型尚待觀察，實質的動作并不多?！?

陳立民指出，這是一個牽扯到很大戰略的調整，潘石屹原來的特長是拿地，設計房子，建房子，銷售房子，如果是持有物業的比例增加的話，需要員工的培養和公司架構的調整。

在SOHO尚都辦公的蘇晶說，SOHO寫字樓的電梯、供暖以及中央空調等設施，漏洞很多，自持物業對上市公司的管理提出了很高的要求。蘇晶指出，自己管理的物業公司只能應對后期的管理問題，對于本身設計和建筑的硬傷是無能為力的。

在2010年中期業績交流會上，潘石屹就提出，“下一步，為了完善SOHO中國的商業模式。我們準備由SOHO中國自己組建物業管理公司來管理我們開發的物業，這樣，SOHO中國的機構與它的商業模式相配合，會讓這種商業模式的優點得到更大的發揮?！?

潘石屹在2010年中期業績交流會上說：增加持有型部分，“這是SOHO中國商業模式的一個改變，在物業管理、商業管理方面，就要想辦法把物業升值，我們這個計劃還是一步一步做?！?

從實際銷售情況看，近期旺銷的銀河SOHO購買者也多半來自老客戶。目前SOHO中國幾個主要項目都處于旺銷的階段，而SOHO中國的物業從定價的角度來講，與周邊相比并不高，而在租價上也比較便宜。對于中小企業來說，性價比比較合適。

也有SOHO中國投資者指出，在商業地產未來幾年行情看好的情況下，潘石屹可能更傾向于加快銷售，同時增加項目儲備，而對持有型物業投資則無多大的動力。