政府救市：舊城改建推動房價

正當麗水房價進入下行通道時，2008年4月，當地政府啟動了該市有史以來最大的舊城改造項目——江濱區塊舊城改造項目。因毗鄰甌江、萬象山公園、南明湖等，江濱區塊目前是麗水市區最好的黃金地塊之一。

據介紹，江濱舊城改造范圍為萬象山以東、江濱路以北、大洋路以西、囿山路以南區塊，共涉及單位、企業、居民和農民3500多戶，拆遷房屋建筑面積約39萬平方米。

另外，該項目改造內容包括拆遷安置房建設，城市道路、供排水、污水管網、垃圾中轉站、公廁等城市基礎設施建設，倉前菜市場改造以及公建、旅游設施開發等城市公共設施的建設。

“舊城改造是政績，但更主要是為了救市?！币晃畸愃_發商說，江濱地塊作為麗水黃金地塊，一旦出讓，必將創造麗水房價的新紀錄，而且還能帶動周邊地塊乃至全市房價的上揚。

出乎意外的是，如此大規模的舊城改造，在麗水卻進行得非常順利。之前麗水市區舊城改造指揮部統計，截至2008年12月31日，江濱區塊僅剩下9戶未簽約，簽約率達99.7%。

“高補償款，是江濱舊城順利拆遷的主因，這為政府救市另一大措施，”一位不愿具名的麗水開發商說。

當時麗水二手房價格每平方米七八千元，而江濱舊城拆遷補償款基準價為8809元/平方米，再加上其他補償，預計在每平方米補償款高達1萬元，這完全達到或超出了拆遷戶的預期。

由于拆遷補償高，再加上當時樓市低迷，基本上所有的拆遷戶都選擇貨幣安置，這與之前政府設想1/3家庭貨幣安置相距甚大。于是，原計劃只要10多億元就能解決的拆遷補償，一下子擴大到30多億元，為此政府背上沉重的債務負擔。

盡管如此，3500多戶家庭的江濱舊城拆遷，給房價破滅后的麗水樓市注入一股強心劑。麗水仟家房屋中介負責人劉女士說，于是一些拆遷戶在買好住房同時，把部分剩余拆遷款高息放貸，進而帶動樓市需求。于是，2008年下半年至2009年初，麗水房價又進入了一個上升通道。

該區塊房地產已直接關系到麗水的固定資產投資。據麗水統計數據顯示，今年前8個月份，麗水市房地產開發投資，在江濱綠城秀麗春江項目帶動下重拾升勢，完成投資30.58億元，從1－7月下降21.7%轉為增長1.4%，從而促進固定資產投資“全面提速”。

房價新一波：外來名企唱主角

在本地房企尚未恢復元氣，政府又背負巨額債務下，誰來主導江濱地塊的開發，將直接關系到麗水樓市、城市經營的未來走向。

去年10月，在公開掛牌出讓競標中，知名房地產企業綠城房地產有限集團公司以20億元，毫無懸念地取得了江濱區塊4個地塊的土地使用權。

從麗水市國土局公告看，江濱4個地塊對房地產開發公司要求非常高，必須具備國家一級房地產開發資質，注冊資本金6億元以上、連續三年入選全國綜合實力百強前十名。同時，還要具備累計竣工交付建筑面積超過150萬平方米，以及年銷售額超過60億元等硬性條件。

“這要求無疑是綠城專門設置的?！币晃划數亻_發商說。

該開發商說，事實上早在2008年，麗水官方就主動與綠城集團進行接觸，但談判進展卻非常艱難。

最后麗水方不得不作為退讓，原規劃2的容積率調整為0.6；2.2；2.6；2.2，樓面地價5000元/平方米下降至4800元/平方米，土地出讓金15個月內交清。之后，麗水市政府發發布公告，一號四號地塊綜合容積率1、2號地塊容積率為2.23，3號地塊容積率為2.71，280多畝土地平均樓面價變為4800/平方米。

該開發商預測，這4幅土地的建筑面積40多萬平方米，按每套房子110平方米計算，總房源在3700套左右，這幾乎達到麗水將近一年的市場供應量。

2009年12月，在麗水經濟發展戰略懇談會上，綠城集團宣布江濱改造1-4號區塊房地產開發項目，投資金額達40億元。

本報記者看到，綠城的江濱秀麗春江項目，正在進行地下基礎部門使用。上述開發商預測，該項目開盤價預計在1.3萬元/平方米至1.8萬元/平方米之間，也不排除超過1.8萬元/平方米，有可能引發麗水樓市的新一輪上漲。據了解，從今年7月份開始，該項目進行客戶預約登記，為定價做前期市場調查。

“外來房企已成為麗水樓市的重要力量”，麗水市建設局房地產業處處長陳洪波說，目前麗水已有綠城集團、新湖集團等3家房地產進駐。

今年5月，新湖中寶以21.62億元價格競拍獲取麗水廈河湖區塊的三宗地塊，樓面地價為5008元/平方米。據悉，此次掛牌的起拍價為17.28億元，新湖中寶是在經歷了48輪激烈競價后，才擊敗綠城集團、浙江萬廈房產等房地產大鱷后拿下該地塊。

麗水新一輪的房地產熱已經開始顯現。