經濟觀察報 記者 胡芳潔 8月14日，北京霞公府項目獲得預售許可證。由此，北京第一個預售均價超過10萬元/平方米的住宅項目面市。

作為北京飯店二期的公寓部分，霞公府緊鄰北京飯店北側，王府井大街和長安街從其身邊縱橫而過，不遠處是天安門城樓和天安門廣場的延綿景觀。歷經多年，這一地塊終于搖身一變成為北京頂級豪宅的代表者。

霞公府，是如何練就的？

緣起

霞公府項目是北京飯店二期的公寓部分。北京飯店二期地塊位于北京飯店北側，由東向西相連的E3、E4、E5三塊地塊組成。E3為商業；E4首層為會議中心、2-8層為酒店式服務公寓；E5則為高級公寓霞公府。

從現場看到的情形，該地塊三部分物業主體都已完成，外部裝修也基本完成。

北京市房地產交易管理網資料顯示，此次批準預售的霞公府房源共74套，多數房源價格集中在8萬元-10萬元/平方米，價格最高的為137340元/平方米。

那么，該地塊是何時出讓、所有者又是誰呢？

本報查詢了北京市土地儲備中心自2003年以來本市土地公開出讓資料，并沒有該地塊成交信息。

不過，2005年北京市東城區一份土地出讓資料顯示，當年，北京紫金世紀置業有限責任公司以5.803億元獲得東城區王府井地區E3、E4、E5號地塊，宗地面積29188.68平方米，規劃建筑面積26萬平方米，用途為公寓、綜合、地下車庫、商業。

而自2006年至2010年，在北京市發改委批準的項目中，北京飯店二期項目都是當年的重點建設項目。2010年發改委文件顯示，該項目總建筑面積27.5萬平方米，其中地上14萬平方米，地下13.5萬平方米。

按照2005年5.803億元的地價計算，該項目樓面地價為2232元/平方米；如果按地上建筑面積14萬平方米計算，樓面地價為4145元/平方米。這與眼前霞公府的售價差距巨大。
不過，北京飯店二期的土地成本并不僅這些。

北京飯店屬北京首旅集團下屬公司，北京飯店二期工程，在2006年北京發改委立項文件中，項目法人就是北京首旅集團。該項目開發商北京紫金世紀置業有限責任公司，成立于2005年6月22日，公司法人代表劉毅，而劉毅正是現任北京首旅集團總經理。紫金世紀置業旗下并無其他物業，正是為北京飯店二期專門設立的項目公司。

2005年，紫金世紀置業取得該地塊之后，此地塊的拆遷工作并沒有完成。2005年9月，首旅集團成員企業華龍旅游實業發展總公司，受首旅集團委托，開始開展該地塊的拆遷工作。直到2007年4月26日，拆遷工作完成，其中包括居民住戶713戶，商戶25戶，總拆遷面積74023平方米。

此次拆遷成本幾何現在尚不得而知。不過2007年初，長安街沿線核心區商品房售價約為2.5萬元/平方米。假設按此價格進行拆遷補償，拆遷總成本為18.5億元。如果只取地上建筑面積進行計算，樓面地價約為1.7萬元/平方米。這依然與目前售價存在5倍左右的差距。

5年沉浮

在拆遷工作進行的同時，更大的變化正在發生。

2006年9月，新華人壽原董事長關國亮對新華人壽的資金挪用案發，而北京飯店二期項目涉及到新華人壽資金。

本報獲得的一份資料顯示，北京飯店二期的開發商紫金世紀置業成立后，首旅北京飯店占據40%的股份，此外，還有兩個股東，分別持有30%的股份。

這兩家公司分別為新產業投資和西部信用擔保有限公司，這兩家出資公司都與新華人壽存在關聯。

后來事實證明，除北京飯店持有的40%股份之外，另外60%的股份實際出資人都是新華人壽。當時紫金世紀置業有限公司注冊資金10億元，即北京飯店出資4億元，新華人壽出資6億元。

2006年，新華人壽與新產業公司、西部信用擔保公司協商變更股權登記事宜。新產業投資所持30%股份順利進行變更登記，歸屬新華人壽；而西部信用擔保有限公司所持30%股份變更股權產生糾紛，新華人壽將西部信用擔保公司訴至北京市第一中級人民法院，要求確認其股權。后來法院作出判決，對此30%股份，新華保險公司有權要求變更股權登記，以股東身份行使股權。

2006年12月，關國亮被免職；2007年5月，保監會批準動用全國保險保障基金，對關國亮實際控制下的多數股權進行收購，并展開賬外資金的清收工作。2009年底，全國保險保障基金將收購的新華人壽38.815%的股份，一次性整體轉讓給國有獨資的中央匯金投資有限責任公司。匯金接手新華人壽，使得新華人壽從一家民營企業變為國有控股公司。

至于北京飯店二期涉及到新華人壽股權，目前權屬如何，現在尚不得知。本報記者聯系了首旅集團市場部，市場部一位人士對本報表示，北京飯店二期雖是首旅集團下屬項目，但具體信息請記者聯系北京飯店方面；而記者聯系北京飯店公關部，公關部則表示，這個項目雖然名字叫北京飯店二期，但并不是由北京飯店負責，相關問題應該問首旅集團。至于該項目股權狀況如何，上述兩個部門都表示不清楚。

一位參與該項目人士表示，目前北京飯店二期依然是多方投資，主要投資方并不是首旅集團。

而據另一位接近開發商人士對本報表示，現在北京飯店二期項目是一個“純國有”項目，至于具體投資方構成情況，該人士則表示不知曉準確信息。

現在可能的情況就是，原新華人壽所持股份，已經被國有化。

在經歷這個變化的同時，從拿地到面市，已經過去5年的時間，如果算上首旅集團的前期準備，這個時間還要更長。這個過程中，北京飯店二期原來的名字北京宮，已不再有人提起，成了現在備受關注的京城最高端豪宅霞公府。

除可售公寓霞公府外，北京飯店二期還包括酒店式公寓和商業兩部分，一位商業地產資深人士對本報表示，該項目商業部分，后續將由首旅集團燕莎百貨來進行經營。

原計劃2008年面市的北京飯店二期推遲了近兩年入市。這也正好使得其躲過了2008年的金融危機，不過其依然需要面對此輪的宏觀調控。

參與長安街沿線多個高端項目前期定位的龐博國際執行董事劉冬表示，“政府能在這個時候批準該項目上市，與最近幾個月市場實際成交情況也有關系，我們在北京東部、北部、西部地區監測到的幾個高端項目，400平方米以上戶型，實際一手成交價已經到了8萬-9萬元了?！?/FONT>