今年上半年批次進入預申請名單的105幅土地，自5月份正式開始接受預申請以來，已經有19幅土地終止入市或延期。

作為房地開發鏈上的重要一環，市場的觀望態度，或是出讓人采取“龜縮”策略的主因。然而，種種跡象表明，地方政府土地管理制度上的缺陷，也在“寒冬”中給市場潑下一盆涼水。

天價迷你地退出

7月13日，上海市盧灣區104街坊137D-3地塊被出讓人終止預申請程序。

這是盧灣在沉寂近兩年多來首度推出的新地，該地塊南面黃浦江，與世博園區僅一路之隔，出讓面積僅5266.2平方米，容積率0.5，底價折合樓面地價42684元/平方米，被視作近期上海市場可能的提氣之作。

5月中旬的推介會上，這塊盧灣“準地王”引來包括綠地、保利、瑞安、凱德、華麗家族等15家知名開發商。按照市場的預測，104街坊將順利進入招拍掛階段。

然而進入正式申請階段，僅一家公司遞交了競標申請并交納了保證金。

此時，距預申請截止時間已經不多，如果出讓方決定繼續走出讓程序，唯一一家進入預申請階段的企業將以底價獲得此幅土地。不久，盧灣區宣布終止該地塊的預申請程序。

華麗家族副總金鑫告訴記者，這塊地面積小、容積率低，價格定位與各項指標不符，將給開發商今后的建設和經營帶來很大的難度，是導致這一地塊遇冷的主因。事實上，作為盧灣區幾年才推出一幅的地塊，“賤賣”顯然難以被政府接受。

按照一位上海土地部門人士的說法，該項目的終止出讓可能涉及到，其與區域基礎設施條件不符，需要修改指標計劃。由于該定位于商業用途的地塊面積較小，地上部分限高10米，且地下有上海市重要的過江設施打浦路隧道，項目地下部分的建設還需符合相關部門的要求，自然難以提起開發商的興趣。

地主隨行就市

針對一些地塊以調整規劃指標為由終止入市或中止延期，一位開發商高管直言，“托辭，這絕不是常態”。

一個可以參照的例子是，5月18日，閔行區梅隴和莘莊的兩幅商業地塊，出讓人在預申請階段提出因地塊開發條件調整終止預申請程序。有意思的是，兩塊地在預申請期間均無人問津，交納競買保證金的人數為零。

而據本報了解，一些包括盧灣區104街坊在內的已宣布終止預申請程序的地塊，有意者也寥寥無幾?！帮@然是因為怕到了最后還沒人要，面子上掛不住，索性提前把土地撤下來?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ壅J為。

政府在土地出讓上的變通，還有更多的手法。今年早些時候，上海星火開發區、上?；瘜W工業區、上海奉賢區洪廟鎮多幅地塊，因轉讓文件中規定，若提交競買保證截止時間前僅一家申請人提交競買申請，轉讓人將調整地塊競買申請截止時間和掛牌截止時間。而上述5幅地塊，都因有意者少而被出讓人提前截止競買申請和掛牌。

“所有推出的土地，都不會因為市場原因而選擇長時間不入市?！鼻笆錾虾Ｍ恋夭块T人士說。而可以肯定的是，以上種種做法，卻直接可以更改土地正式進入市場的時間節點。

在成全機構董事長全忠看來，調控初期，開發商普遍對今年三、四季度市場回暖有一定的預期，但從目前的政策口徑和市場走向來看，短期恢復上漲趨勢很不明顯?！耙恍╅_發商的心理防線，正在崩潰?！?

金鑫說：“目前政府推出土地的價格還是延續了調控前的水平，雖然熱度減弱，導致再也很少見到開發商間相互飆價，出手也是時候，但從其他途徑獲得土地，可能更為合算?！?