土地博弈

自從2007年7月北辰實業以92億元的價格拍下新河三角洲項目，就注定了這是一塊異常煎熬的地塊。

按參與競拍的世紀金源董事長黃如論的說法，該地塊土地總價超過50億元就沒法做。

最初新河三角洲地塊的規劃條件更為嚴苛。整個地塊占地面積785198.96平方米,其中包含商業用途面積152390.25平方米,住宅用途面積632808.71平方米。容積率為商業小于5.0、住宅小于3.5,總建筑面積不超過380萬平方米。以此核算，北辰拿下該地塊后樓盤實際樓面地價2421元/平方米。照此，北辰長沙地塊的成本價格為3721元/平方米。

“照長沙市的樓市價格，即便是以成本價在2010年開盤，放在同區域僅是剛可接受的水平，再高一些就賣不出了。這還沒有計算北辰項目15萬平方米的商業面積。這是一塊沒法做的地?！庇忻襟w人士對本報表示。

2008年7月31日，市場傳言北辰方面即將退地。但北辰方面隨后予以否認，并表示，除10億元拍地保證金外，北辰及首開首期62億元地價款已經支付，北辰并未有退地打算。隨后，北辰于2008年8月在長沙舉辦了一次盛大的動工儀式。

“退地是北辰要求長沙市政府更改規劃的一種方式。事情搞得很僵?！鄙鲜雒襟w人士對本報表示。

該媒體人士引用長沙市政府相關人士的說法，在北辰退地傳聞后，北辰方面即與長沙市展開非正式的洽談。最終，北京市方面某領導親赴長沙負責協調相關事宜。

按照地塊出讓時的土地建設標準，除容積率及具體路網規劃之外，長沙市政府還要求地塊競得人在成交確認之日起一年內，必須完成不少于20億元的工程建設投資，土地全部交付后4年內，完成對整個區域的整體開發建設，競得人不得將項目用地分拆轉讓。

但長沙市最終調整了項目規劃及部分標準，放寬了對首期投資的要求及標準，并調整了項目內地上及地下的路網規劃，同時同意北辰方面增加棟樓的規劃高度，此外，為補償北辰方面的拿地損失，長沙市將項目內的市政路網工程承包給北辰。

按照新的規劃，北辰長沙項目的樓面地價降至1671元/平方米。此外，北辰通過路網工程承包所獲得的地價補償對項目成本的影響則未知。據了解，北辰長沙公司已核算此部分對項目成本的影響，以便確定首批房源的成本價格。

“長沙近年來土地供應幅度較大，房價超過6000元/平方米是難以接受的?！鄙鲜雒襟w人士對本報表示。

北辰長沙項目的未來似乎依然未知。也許正如長沙北辰某工作人員所述：“政府的苦心集團公司知道，但市場價格不能維持項目運作的話，集團公司將不得不采取措施彌補損失?！?