如果不出意外，今年10月北辰實業將推出其長沙新河三角洲項目的第一批180套房源。時隔四年，北辰實業于2007年7月在長沙拿下的92億全國地王，終于示人。

開盤的爭議

北辰實業長沙項目新聞發言人劉梅并未直接回應長沙新河三角洲項目今年10月推出的說法，但其表示北辰希望有個“閃亮”的登場。

“作為北辰實業在長沙亮相的首個項目，北辰方面極為慎重，目前整個項目正處在對工程質量及市場狀況摸牌的階段。我們希望有一個漂亮的開始?！眲⒚穼Ρ緢蟊硎?。

在本報所見的一份今年4月長沙北辰公司的內部討論紀要中，按北辰方面的設想，該項目于今年5月底對部分VIP客戶開放，6月初對公眾開放內部認購，10月開盤。

但該份討論紀要中，北辰長沙公司市場部與銷售部以及代理方合富輝煌就具體開盤時間產生了爭議。

北辰長沙公司市場部建議以三角洲路網建設工程影響為理由，推遲開盤時間至12月，爭取年底的銷售高峰，而銷售部和代理公司合富輝煌建議按原定計劃執行。

爭議的焦點在于，在宏觀調控后的市場環境下，項目首批房源的銷售能否保證足夠的銷售率以及首批房源的定價應在什么樣的水平。

上述會議紀要顯示，按照北辰方面的初步估算，北辰長沙項目首批房源的成本價格為3421元/平方米，其中樓面地價1671元/平方米，建安成本1300元/平方米，其他成本500元/平方米。

北辰方面認為最低限度是以成本價開盤，在保證首批房源90%簽約率的基礎上，推出第二批98套房源，保持5%的價格遞增空間。

但整個開盤計劃的困擾依然在市場的接受程度上。

今年4月，在北辰長沙項目周邊區域的非江景房價格維持在3800元/平方米，二手房價格約3200元/平方米，江景房價格則維持在5200元/平方米。

北辰認為，首批非江景房房源以成本價推出可看作是 “低開”。周邊接近4000元/平方米的均價似乎為北辰后續房源的“高走”提供了基礎。

然而，時至5月，長沙市場突變。5月19日，有長沙媒體報道北辰長沙項目周邊某樓盤業主將其手中房源從45萬元降至39萬元仍未成交。

北辰方面似乎必須重新尋找更有支撐力的開盤價格，因為按照北辰長沙公司市場部調查，關注北辰長沙項目的客戶群體均為城市年輕白領階層，其首付接納度多半為7萬元左右，首付一旦超過10萬元，則接受度不到兩成。

該紀要顯示，北辰實業總部對長沙項目開盤價格最壞的打算是非江景房折后價3110元/平方米。

但北辰方面無法確定宏觀調控對市場后期可能產生的影響，其最終確定長沙房價水平降低到2500-2800元/平方米的情況下北京將和長沙直接對話，屆時北辰方面將考慮把地塊劃分，引進其他戰略投資者。

本報記者致電北辰公布的銷售電話，北辰長沙項目的銷售人員表示，該項目首批望江的房源當中，戶型均為150-500平方米，目前尚處于蓄客階段，并未開放對公眾的內部認購。而劉梅亦對本報表示，目前項目尚未拿到銷售證，樓盤還未發售。劉梅同時表示，公司正在積極摸清市場情況，開盤價格和時間尚未確定。

針對VIP客戶的江景大戶型被認為是此次北辰長沙項目是否摸清市場的關鍵。他們選擇在廣州市場占有率高的合富輝煌代理銷售，以期內部認購客戶能擴大到在廣東工作的湖南籍高端客戶；同時希望內部認購時銷售率能夠達到90%，形成樓市熱銷局面，帶動后續銷售。然而，長沙整個高端市場自今年宏觀調控以來并不理想。