郁亮的判斷，二、三線城市仍在重復著一線城市十年前的發展歷程，剛性需求非常旺盛。一線城市的商品房更多是針對再次改善型置業和高端置業。

萬科方面強調，現在是涉獵商業物業，不是轉型，只是因為一些土地的獲取需要有一定比例的商業規劃，“現在土地出讓都配置有20%左右的商業，純住宅用地基本不可能。但我們仍會保證住宅是主流，非住宅主要是住宅的配套，不做購物中心等專業的商業?！庇袅琳f。

萬達翻身

2006年10月，當挖掘機鏗鏘的聲音回蕩在沈陽萬達廣場周圍時，這個2003年建成的商業體，留給350個商戶的只是一把辛酸淚。這是萬達在商業地產經驗積累過程中經歷過的最為痛楚的一幕。2003年開業，2005年人流稀少，市場上不斷傳來商業欺詐的聲音。最終已售出的商鋪由萬達收回，該建筑拆除。

僅僅在三年之后，曾經摔得青紫的萬達商業，開始在中國大大小小的城市迅速拓展。

萬達官方網站上的資料顯示，目前萬達已在全國開業27個萬達廣場、7家五星級酒店、400塊電影銀幕和11家連鎖百貨店。

截至2009年底，萬達已開業持有的商業物業面積達到400萬平方米。萬達廣場包括開業與在建項目，覆蓋全國50多個城市，物業面積合計超過1000萬平方米。萬達官方網站顯示，目前萬達總資產額達到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。王健林在2009年年底表示，萬達確定2010年將新開業15個萬達廣場，2011年，計劃新開業20個萬達廣場。到2012年萬達廣場數量將超過80個，經營性物業持有面積將超過1200萬平方米。

在深圳私募、太合資產管理公司負責人王亮看來，萬達本身的產業布局存在一定的互補性。商業配套的完善，對于住宅等銷售型物業的價格形成了有力支撐。同時，商業地產的長期租約收入在一定程度上可以有效對沖住宅價格的波動。另外，萬達廣場覆蓋了全國50多個城市，遍布全國一、二、三線城市，在區域性上有效分散了市場波動風險。同時，公司四大產業的目標市場錯位經營，形成互補。

地產下半場

萬科仍堅持城市主流住宅開發商的定位，支撐萬科這種定位的仍是備受地產商推崇的“城市化”。

“中國正經歷著也許是世界歷史上最大規模的一次城市化進程，同時這也是世界歷史上最快速的城市化案例之一。城市化率從20％到40％，英國用了120年，德國用了80年，美國40年，日本30年，而中國只有22年。2009年底，我國的城鎮化率為46.6%。近5年來，全國城鎮化率平均每年增加0.9個百分點，城鎮人口每年新增約1580萬人。與發達國家80%以上的城市化率相比，我國的城市化進程仍有大幅度的提升空間?！比f科董秘譚華杰說。

但時代在變，城市在變，房地產也在變。

郁亮把中國房地產行業過去十幾年的發展形容為足球賽的 “上半場”，遍地黃金的時代過去了，未來房地產的競爭態勢和勢力格局仍然充滿變數，目前“下半場”才剛剛開打而已。

在郁亮看來，全國660多個城市，城市與城市之間的差異特別大，有些城市經濟發展情況已經可以上升到與發達國家媲美；有的還在低水平徘徊，所以不能以偏概全。

很多一線城市需要的物業類型發生了變化。首先因為城市發展時間長，住房存量大，舊城改造也基本完成，住宅已經不是“獨大”的產品。首次置業的需求要么通過政府來解決，要么通過二手房解決，一手商品房市場已經逐步淡出。

不僅是萬科，綜合開發已成趨勢。保利、SOHO中國、雅居樂等紛紛進軍商業地產，金地集團已計劃在2010年投入20億元整合手中上百萬平方米的商業地產資源。

不過，靠“城市化”發家的地產大佬們仍舊延續著暴利和財富神話，在“2010新財富500富人榜”中，有88位來自地產業，占上榜富豪人數的17.6%;其財富總額達6490.8億元，占500富豪財富總額的22.5%，地產業成為財富集中度最高的行業。

這種依托城市化的房地產暴利備受質疑。

獨立經濟學家謝國忠表示，許多人相信中國城市化進程導致了房價的上漲。但事實上，房價上漲與城市化沒有任何必然的聯系，因為涌進城市的低收入者根本不會去買房，這些需求并不是真實的需求。

在謝國忠看來，房價上漲的真正動力在于三點：第一，人們相信人民幣一定會升值，并由此導致熱錢涌入，流動性充裕；第二，人們愿意相信房價會一直上漲從而帶來的投機效應；第三，地方政府出于地方利益與房地產捆綁在一起。