至今，以商業地產IPO的企業已有人和商業、華南城、南國置業、SO－HO中國，雖然隊伍尚顯單薄，但是每當面臨直指住宅業的調控時，從住宅圈中跳出來的人總是可以表達他們的優越感。5月底，“紅樹林”在青島開盤，今典集團聯席主席張寶全稱：“傳統的房地產開發模式我一定不會做了，那個時候的傳奇已經沒有辦法再復制，那個時代過去了?！迸c張寶全有著近似布局的還有中坤地產董事長黃怒波，對于曾經火熱的“地王”爭鋒，黃怒波以三個“更”來形容他的不屑?！笆袌錾峡傆斜饶愀斆У?，總有比你更有錢的，總有比你更不要命的，我為什么要跟這些人爭搶那些有限的資源呢？”

萬科總裁郁亮曾把中國房地產行業過去十幾年的發展形容為足球賽的“上半場”。在他看來，遍地黃金的時代過去了，未來房地產的競爭態勢和勢力格局仍然充滿變數，目前“下半場”才剛剛開始。金地總裁凌克把地產開發分為三個階段，初級階段是住宅開發，第二個階段是商業開發，第三個階段是地產服務業，顯然中國地產已進入第二階段。

商業蜜橘？

6月9日，萬科轉型的蓋頭終于揭開。當日，萬科宣布，首個城市綜合體龍崗中心區項目正在緊鑼密鼓地籌備中，預計2011年面市。萬科集團副總裁、萬科深圳公司總經理杜晶表示，在經營戰略上，深圳萬科將從單一的住宅產品升級為多元化業態經營。

萬科的這一表述并非突發奇想。

5月26日，武漢萬科與來自杭州的君瀾酒店集團簽訂協議，將在萬科城項目內建設高端商務酒店。這是近兩個月來，萬科第四次布局商業地產。

4月，萬科已經有3個體量巨大的商業地產項目被陸續披露，在宣稱要將持有型商業地產比例提高到20%后，萬科正在以令人咋舌的速度進入這一領域。其分散布局亦顯示了萬科相當的野心——這四個項目分別位于北京、西安、東莞和武漢，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內陸區域中心城市，總投資高達百億。

2009年11月16日，萬科深圳大梅沙的新總部萬科中心，萬科總裁郁亮對外公布了公司的新戰略：萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期內陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。其中，住宅產品仍將占據80%比重，其余20%將開發持有型物業。

城市化造就了地產商們的財富神話，但如果一種模式吸引了社會所有的資金蜂擁而上，那么，這個模式已然有了股市迫近6000點的味道。

在金地集團董秘徐家俊看來，城市化進程分為幾個階段：第一個階段是在城市化率達到50%以前，這是從農村到城市人口轉移的階段；第二個階段是城市化率在50%-70%，是從小城市進化為大城市的過程；第三個階段是城市化率在70%以上，是大城市郊區化的過程。中國現在城市化率是46.6%，接近第一階段的尾聲。因此，城市化進程放緩是一種表象，更準確地說是城市化推進到了不同的階段。很多地產公司加大二、三線城市布局，就是把握住這樣的趨勢。

和社科院一樣，萬科也有自己的2013年“拐點論”。不同的是，今年4月社科院的《宏觀經濟藍皮書》指出，“中國將在2013年左右 （2011-2016年之間）結束高速城市化過程”。在2006年前后，萬科做過中國人口結構變化的研究，研究的一個結論是：2013年，首次置業人口紅利的拐點將出現，2013年后新增首次置業人口將迅速下降。該份研究預測，在2013年前，北京、上海等一線城市將出現投資高端改善型、養老度假休閑型物業的趨勢。這在一定程度上暗合社科院城市化進程將在2013年放緩的預測。