2007年9月，萬科地產收購浦東超級大盤“地杰國際城”，將這個停滯多時的地產項目盤活。在2008年土地增值稅核查行動中，萬科金色城市（即地杰國際城）被列為核查對象，按照項目單價計算，該項目當時售價為2萬至3萬元每平方米，負責稽查的人員認為，應以2萬元/平方米減去該地塊原始成本價3000元每平方米，其差價即為清算土地增值稅的基礎。

萬科提出異議，認為該項目為從上海地杰房地產公司收購，收購價折合1.5萬元/平方米，差價應是以2萬元減去1.5萬元，所得差價應是上繳土地增值稅的稅基。

此次，由于主管核查的官員涉黃光裕案被捕，核查行動不了了之。

2008年之后，金融危機爆發，土地增值稅清算的彈性空間盡顯。直到2009年上半年，房價全線反彈，清算土地增值稅再次進入稅務部門視野。

據江蘇稅務部門人士透露，去年下半年，國稅總局曾在全國調研土地增值稅清算情況，還特別到江蘇的常州和江寧區調研。據了解，目前江蘇是全國實行土地增值稅清算最好最嚴格的地方。

今年以來，房價呈現跳躍式上漲，4月，“新國十條”發布。國稅總局的兩份文件，是作為落實“新國十條”的配套政策文件發布的。國稅總局稱，新文件意在合理調節房地產開發收益。

這一次，會怎樣？

據上述南京稅務官員透露，南京最近的清算，使土地增值稅至少成倍增加?！昂芏嗥渌∈羞^去對清算做的不嚴格，如果真按總局要求操作，土地增值稅估計得翻四五番?！?

一位杭州市地稅局的官員告訴本報，杭州最近這次清算是從2009年6月開始的，到今年5月，第一筆錢入庫。杭州市所有符合清算條件的樓盤都被納入了清算范圍。他說，有些項目甚至是2000年之前開盤的樓盤。據估計，此次清算約有30億左右土地增值稅進入，“最后能到達的結果就是等于將預征率提到2%?！?

而在2007那次清算令執行后，當年前11個月全國土地增值稅清算實現補稅還不到20億元。這似乎也預示著，今年的清算行動力度將大大超過以往。

不過華遠地產總裁任志強說：“目前在全國約有10至15個城市的土地增值稅征收的執行是較為嚴厲。這個問題在北京早已不是問題了，沒有任何一個企業在這個問題上含糊?！?

但是，房地產專業咨詢的服務機構世聯地產的報告指出，2009年，全國商品住宅銷售額達38150億元。按照最低稅率30%來計算開發商應繳的土地增值稅，2009年應繳土地增值稅額為2641億元。以最高的預征比例2%來計算，2009年預付款為763億元，也就是2009年全國土地增值稅至少還有1878億元沒有收繳。以此計算，北京2009年土地增值稅征收的缺口分別為125.8億元。

深圳一位稅務人員告訴本報，政府沒有動力去推進清算是目前房地產增值稅清算遇到最大的問題。

曾經擔任過地方稅務局長的郭偉對此也深有體會?！耙环矫?，很多大型開發商進駐地方，都是直接由市領導引入，如果地稅局去清算土地增值稅，市領導可以去影響稅務局的行為。另一方面，在很多地方，只要財政一吃緊，稅務局就跑去清算，還沒有一個長效的征收機制?！彼f。

在南京從事稅務的咨詢專家韋明今年參與一個地產項目的清算，該商品房收入大約為9億元，清算下來應補繳3000萬之巨的土地增值稅，但之前多年地方政府并沒有向這家地產企業提出清算要求，“他們是市政府招商引資招來的，真正清算肯定他就跑到其他地方了?！表f明清楚記得當時地稅官員說出的苦衷。

為確保政策落到實處，國稅總局5月末下發的文件還要求各地有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，并在6月底前上報清算計劃。

但是問題可能也由此而生?！蹦募覙潜P該清算，哪家不清算，南京的辦法是隨機選案，在確定哪些人做清算時，這個還是相對公平的?！耙晃恢槿耸扛嬖V記者，不僅是南京，在其他任何一個城市，稅政官員到底選擇哪一個地產商作為清算對象或者說什么時候來找這家企業做清算，其自由裁量權是比較大的。

（本報記者張雅楠對本文亦有重要貢獻）

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土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅。