這一次，國稅總局不僅提高了預征稅率，還特別指示地方“有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象?！边@是土地增值稅自1994年開征以來，力度最大的一次征稅和清算行動。

盡管過去5年8次發文，土地增值稅仍然是無法真正清算的稅種。大多數地方采取按銷售收入1%-3%的比例預征，且隨經濟起落而松緊，因此被外界視作“橡皮筋”。

然而據中介機構測算，僅2009年，漏繳的土地增值稅金額超過1800億元。

2010年，“橡皮筋”會緊繃起來嗎？

清算風暴

南京開發商張勇目前還有幾棟樓要開盤。南京的樓價較2005年已經漲了數倍，土地增值獲利越高，要交的土地增值稅就越高，目前這些樓盤的土地增值稅是按照銷售收入的1%征收，如果進入清算，補交的部分就可想而知。

他的樓盤總體的面積是25萬平方米，已經銷售了一部分。銷售完結的那部分均價是5300元/平方米，目前二手房價格是10500元/平方米左右。據安信證券測算，土地增值稅清算細則如果嚴格執行，對于毛利率40%以上項目的利潤影響應該在20%以上。

雖然開發商的歷史經驗證明，真正完成土地增值稅的清算不是一件容易的事。不過這一次，張勇恐怕難存僥幸。一周之內，國稅總局針對土地增值稅連發了兩道文。這也是破天荒頭一次。

5月19日，國稅總局發出《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對于清算時的收入確認和費用扣除做了進一步規定，并明確，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

25日，國稅總局干脆要求“各地須對目前的預征率進行調整”。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。

一位南京稅務部門官員說，現在的預征率是很低的，按銷售額的0.5%或1%，高也不過2%，但這與最后清算結果差距很大。清算時是按增值額的30%至60%征稅，一般在30%或40%。

這位稅務官員稱：“最近稅總發文，一方面是因為國務院要求各部門都要對房地產價格過高進行調控，稅總希望通過嚴格清算進行調節；另一方面在目前地稅收入少的情況下，土地增值稅確實能增加財力，這是個增收潛力非常大的稅種?！?

然而，從2006年至今，這一潛力從未真正變成現實。雖然國稅總局先后8次發文，清算始終是一件難事。

一根“橡皮筋”

“1994年國稅總局實施土地增值稅時，主要目的是抑制高房價，但土地增值稅實施初期，房價不高，所以該稅種并不受重視?！敝袊远悇账鶇f會常務理事郭偉回顧土地增值稅最初落地的情況，當時由于這個稅種較輕，被歸口于國稅總局地方稅處負責，該處同時主管城建稅、教育附加費，只是個小部門而已，權重不夠。

自1993年《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》頒布，土地增值稅誕生起，這種地方稅的命運即隨宏觀經濟的起落而變化。曾有一段時期，國稅一度打算取消土地增值稅這個稅種，并已經上報到國務院，但隨后房價逐漸上揚，才沒有取消。在一些業界人士眼中，土地增值稅就像一根“橡皮筋”。

“直到2007年，土地增值稅也沒有像樣的文件?！鄙鲜龅哪暇┒悇展賳T一直在關注著這個法規的各項細則。也是在這一年，國稅總局掀起了土地增值稅清算行動。雖然在2006年底，國稅總局專門就土地增值稅征收發文，要求從次年2月1日起向全國房地產開發企業征收30%-60%不等的土地增值稅。當時，這一消息公布后，凡是有些名氣的上市房企幾乎悉數跌停。

不過清算的難度卻是稅務部門未曾料想到的。

2007年，大連稅務機關曾經就土地增值稅予以調查，并對于萬達地產的增值稅清算狀況予以置疑，萬達地產梳理過自身財務狀況之后，認為已投入了巨額的資金轉化為當地教育投資，及足球隊伍建設資金，“支出的都是真金白銀?！?

萬達的這些支出能不能在土地增值稅清算時抵扣？當時并無定論。