經濟觀察報 記者 陳文雅 胡芳潔 5月26日，北京豐臺區西南四環科豐橋東南角，位于總部基地核心地段、體量達35萬平方米的國美廣場項目工地，兩棟大型的綜合樓已經完成了外立面的裝修。建筑工人正在熱火朝天地搭建連通A、B座的過街天橋。

記者從現場施工方獲知，“國美廣場項目現在還是由鵬潤自己來做，今年3月主體工程A區已經竣工驗收，B區也已于去年8月竣工”。

已經建好的樓棟現場，除了工地工人以外十分荒涼，但開發商并未在此設立招商處，原來的招商電話也已成了空號。

本報獨家獲悉，鵬潤房地產已將鵬潤昊天公司旗下的兩個項目：北京鐵路局綜合樓即鵬潤建國大酒店項目，以及昌平區沙河鎮沙陽路20號原北京文教器材廠地塊分別進行轉讓。其中，建國大酒店項目轉讓給了北京俏萊塢房地產有限公司，為該宗并購交易提供法律服務的機構是北京金誠同達律師事務所。而北京文教器材廠地塊則轉讓給了遼寧一家房地產公司，法定代表人為俞樹榮。2009年12月底，北京鵬潤昊天房地產開發有限公司將該宗地塊7.42公頃土地進行了抵押，抵押權人為北京農投首誠小額貸款股份有限公司，抵押期限半年，即將到期。不過，目前該地塊的前期開發工作尚未有實質性進展。

而鵬潤地產在2008年中關村（000931.sz）增發方案中提到的1億多平方米的土地儲備，大多只是和鄉鎮政府草簽協議，目前北京市土地一級開發工作基本交給了各區鎮政府自己的土地儲備和開發公司，因此鵬潤的這些土地儲備基本已經落空。

黃光裕案事發后，其大妹黃秀虹于2010年2月正式接任鵬潤投資董事長，接手了鵬潤房地產待開發的多個土地儲備項目。國美廣場、金尊大廈、崔各莊項目、宋莊項目等項目公司法定代表人均已改為黃秀虹，唯有張家灣項目和大康國際鞋城法定代表人仍為黃光裕。

5月18日，黃光裕案作出一審判決，除了黃光裕本人以行賄和操縱內幕交易等數罪并罰，被判處14年監禁以及6億元罰款外，還牽涉到黃光裕原為法定代表人的被告單位北京鵬潤房地產開發有限責任公司，該公司在判決中因單位行賄罪，被判處罰金人民幣120萬元。

該案判決后，黃光裕及其家屬對判決不服，打算上訴。對于鵬潤房地產被判定“單位行賄罪”的事，鵬潤房產公司表示，行賄是黃光裕個人行為，和公司沒有關系，黃光裕案對公司未來的發展沒有任何影響。

北京鵬潤地產控股有限公司總裁王軍此前多次提到，鵬潤房地產要轉型，擴大銷售型物業份額，縮減持有型物業份額，走快進快出路線，做“中國集成地產商”。這意味著鵬潤將繼續開展住宅類地產的開發業務，而對于寫字樓、商場等持有型物業則要收縮戰線，這樣一來，手中的國美廣場便成了燙手的山芋。但在黃光裕案一審判決后，記者就此問題向王軍求證時，王軍表示：“最近我們在忙別的事，等過一段時間再說?！?

不斷變臉的國美廣場

雖然國美廣場沒有出售，不過，這個2005年通過招拍掛拿到的兩個公建地塊建成的項目，經歷了五年建設周期，終于得以完工。

在五年的開發過程中，國美廣場的項目經理人換了五任，案名再三被翻，最早叫國美商都，后來改名叫鵬潤國際時尚中心，再后來改為國美廣場。其定位開始是國美電器的大型數碼體驗中心（又稱全球高科技體驗中心），后來改為服裝和休閑娛樂主題，到如今項目的管理人員也說不清楚究竟應該怎么定位了。

國美廣場最早只要賣5000多元/平方米便可回本，但自首任項目操盤手禹晉永和第二任吳坤嶺離開后，繼任的鵬潤地產總經理童淵向黃光裕拍胸脯保證，借著“黃光?！比齻€字的金字招牌，定可賣到3萬元/平方米。但最終的結果是兩年之后，沒有完成既定目標的童淵黯然離開。

伴隨著案名、定位乃至職業經理人的變動，國美廣場的工程體量也是再三地改弦更張。

在北京市國土局的官方資料中，國美廣場項目簽訂的土地出讓協議內容經歷了三度變更。最早，合同里約定的兩宗地塊體量是大約56萬平方米。但最終竣工驗收的體量卻是35萬平方米。

第一次改動是2006年6月發布的兩宗地塊位置的變更。第二次則是三個月之后的大手術，其中最顯著的變化便是兩地塊規劃建筑面積減少了20.77萬平方米，分別由39.5751萬平方米調整為24.1751平方米，由16.5912平方米更改為11.2212平方米。而地價款則增加了4110.97萬元。

但在2006年11月發布的施工許可信息中，兩個工程的體量分別是38.9535萬平方米和16.5937萬平方米。

在今年4月，該項目已經做了竣工驗收備案手續后，35-A地塊的建筑面積又由11.2212萬平方米變更為16.5937萬平方米，與2006年11月施工許可信息中的面積相符，并和原定規劃中16.5912萬 平方米的面積相差無幾，還略有增加。

2009年，陸續傳出了國美廣場被國外投行收購的消息。代理國美廣場轉讓事宜的戴德梁行商鋪部一位人士告訴記者，去年的確有人找他們咨詢過收購國美商都的事，一個是中鐵，還有一個是總部在香港的、類似于基金的公司。

此外，黃光裕曾經和新加坡太星集團成立一只規模為8億美元的私募基金，擬投資內地的房地產項目。

國美廣場最終未能轉讓成功，不斷變臉后其定位和招商如何重啟，抑或擇機再尋婆家，隨著項目的竣工，將成為鵬潤亟待做出選擇的問題。

巨額土地儲備成空

2007年到2008年之間，黃光裕實際控制的鵬潤房地產、國美置業、鵬潤尊爵房地產等數家房地產公司，在全國各地大規模擴大土地儲備，并將這些地塊列入了2008年的中關村增發方案中。其時，鵬潤的土地據稱超過1億平方米，超過碧桂園成為全國最大地主。盡管房地產業界對這個說法半信半疑，但按照黃光裕此前的擴張態勢以及國美電器的成長邏輯，可能性不是沒有。