經濟觀察網 文釗/文 上周末，在上海主持復旦大學、上投摩根和經濟觀察報聯合舉辦的論壇，論壇的題目是“宏觀經濟和地產迷局”，來參加活動的大半是復旦大學管理學院地產總裁班的同學，對于地產走向的判斷，臺上嘉賓看法各異，暫且按下不表。我很好奇，處于風暴中心的地產界人士怎么想，所以最后我對地產總裁班的同學們做了一個小測驗。

我請認為今年三季度房價會漲的同學舉手，結果沒有一個人舉手；我請認為四季度房價會漲的同學舉手，大約不到10位同學舉手，最后我問，認為明年房價會漲的同學舉手，結果在座同學大半都舉了手。

會后，有在場的朋友說，這個結果挺正常，所謂“屁股決定腦袋”，身為地產界中人，他們不可能說房價要跌。這個評判聽來也有道理，不過我還是覺得，細想起來，可能也沒有那么簡單。

認為房價會漲的不只是業內人士。一個基本判斷是，國家不會卯足了勁要把房價打下去。尤其是，當前歐元區經濟動蕩，歐盟是中國最大的貿易伙伴，如果歐元區二次探底，中國出口復蘇進程就可能中斷，這時候如果還繼續打壓房地產，甚至出臺更加嚴厲的措施，地產業熄火，中國經濟是否也會跟著走弱？如果有此擔心，決策部門對房地產的態度就可能轉變。

所以，這些圈內人認為房價會漲，不完全是自覺站位，多半還是出自對經濟走勢的一個基本判斷，他們認定房地產之于中國經濟的作用無可替代，所謂“一業獨大”，關聯產業62個，牽一發而動全身，真要搞死了房地產，經濟也好不了。

溫家寶總理不久前在天津考察時提示，要防止出現政策疊加效應，這幾乎給上述擔心提供了證據。此后各種預期政策將放松的論調不斷出現，而本來就不大情愿下狠手的地方政府，這時候也似乎找到了溫柔一刀的理由。高高地舉起，輕輕地落下，勢將成為未來地方落實新“國十條”后續政策的標準動作。

而在這樣的判斷下，房價大降的可能性就不存在。從大局來看，成交量下降，頂多算是僵持。恒大降價為什么遮遮掩掩，其他開發商為什么閉口不談降價？說破了，就是博弈還在繼續，開發商沒打算繳槍。如根據前述的小調查，做一個也許并不科學的判斷，如果開發商都認定政策都將會逆轉，那么撐下去就會成為惟一的選擇。

換一種說法，誰撐得更久，誰就是贏家。如果外部經濟環境趨于穩定，中國對地產的調整就可能更為從容一些，出手可以更重，壓力持續也會更久。如果外部環境持續惡化，政策松手也很有可能，前期執行的一系列政策延緩了需求的釋放，如果政策松手，大家對房價的預期改變，房價漲也是自然的。

而這種尷尬的出現，很大原因也來自行政調控的目標無法確認。我們無法判斷什么叫做房價調控收到效果，是跌10%合適，還是跌20%合適？而市場調控本身是無法如此設定目標的。如果我們無從判斷這些，對于調控就是沒有預期的，恐懼的時候一定放大恐懼，樂觀的時候一定高估樂觀。

問題在于，即便如此，開發商也不是最后的贏家?；蛘哒f，這樣一場博弈沒有贏家。房價非理性上漲，結果一定是泡沫和泡沫的破滅，以及整個經濟的寬幅調整。而一旦政府調控失效，未來向控制局面必然會采取更加激烈的政策工具，這也只能導致這個市場更加波動。從2003年至今的政策演進，我們大體是可以看到這樣的變化的。