萬科“輪回論”：2010年后又是春天(1)

經濟觀察報 記者 廖杰華 萬科對樓市的最新看法是“輪回”。
“2007的剎那芳華，2008的哀鴻遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年間，季節冷暖已是幾度輪回?！痹?月1日出爐的2009年年報中，萬科如是總結樓市的變幻莫測。年報顯示，萬科成為國內首家銷售金額突破600億元的房地產公司，歸屬上市公司股東的凈利潤為53.3億元。
盡管32.1%的凈利潤增長率成為公司歷史上的新高，但相比其他公司在樓市暴漲中動輒翻倍的業績則失色不少，排在第二位的綠城年銷售額已達510億元，保利、中海外也分別以430億元、413億元的業績緊隨其后。因此，在2010年的眾多樓市預測里，“踏錯步”的萬科能否坐穩行業龍頭寶座成了一大看點。
“必須承認，萬科確實沒有預測到2008年底到2009年初的政策逆轉，以及隨之而來的市場V型反轉。對于這一偶然情況，公司并不后悔。如果回到2008年年初，萬科還是會做出同樣的決定?！比f科董秘譚華杰表示。
萬科顯然有自己的邏輯。在萬科看來，盡管2010年的調整不可避免，但在樓市的輪回中，今年過后說不定又是另一個春天。因此，萬科如今的做法一是加大在國內二、三線城市的跨地域布局，二是適度擴大開工量，等待樓市調整后的另一個輪回。
在年報公布的前一天，王石發表觀點稱，盡管今年樓市不確定性因素太多，但是三年來看其價格一定是上升的。王石則預計萬科今年的住房銷售將增長約25%。按照去年其600多億元的銷售額計算，今年萬科的銷售額可能將達到800億元。
這在萬科的計劃里得到了直觀反映，雖然市場對樓市轉向觀望，萬科卻做出積極計劃。萬科預計2010年新開工面積855萬平方米，同比增長52.5%。在戴德梁行綜合住宅服務董事吳健看來，由于新開工到竣工需要兩年時間，萬科2010年新開工面積擴大主要是看好未來市場，但也跟萬科在二線城市擴張有關。

業績靚麗

盡管以綠城、保利、中海為首的“敵人們”咄咄逼人，但至少到目前為止，萬科仍安坐老大之位。
萬科3月1日公布的年報顯示，隨著2009年房地產市場的大幅回暖，萬科成為國內首家銷售金額突破600億元的房地產公司，萬科全年累計銷售金額達634.2億元，全年實現營業收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，同比分別增長19.2%、32.1%，業績重返增長軌道，各項經營指標全面超越2007年。而受金融危機影響，美國最大的房地產企業帕爾迪2009年銷售收入為38．7億美元，因此萬科繼2008年后蟬聯全球住宅企業銷售冠軍。
年報顯示，2009年萬科新進入煙臺、三亞兩個城市，目前已在全國進入了三十多個城市市場，萬科2009年共獲取新增項目44個。除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對萬科整體營業收入和凈利潤做出了較大貢獻。由于進入重慶等部分二線城市較晚，產品尚未大規模進入結算，上述區域未來有望成為萬科的新增長點。
作為率先完成跨地域布局的住宅企業，其“戰略縱深”優勢開始逐步體現。萬科總裁郁亮表示，戰略縱深所帶來的優勢更多在于提供了土地市場更大的騰挪空間，從而避開爭奪過于激烈的市場，把握機會獲取優質土地。
與銷售業績形成鮮明反差的是，萬科在2009末房地產企業土地儲備排行榜中未進入前十位。萬科總裁郁亮認為，萬科堅持“不囤地”的原則，獲取項目是為了滿足開發和增長的需要，并不追求過多的土地儲備，目前項目資源基本可滿足未來二至三年的開發需要，是一個比較合適的水平。在項目獲取上，萬科將繼續堅持“寧可錯過，決不拿錯”的原則，綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險，發揮戰略縱深優勢靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價合理、投資回報好的項目。