房價、話語權與政策博弈

經濟觀察報 黃石松/文 近年來，在國際貿易、國際金融市場，常有所謂“話語權”的爭論，因為“話語權”左右一個企業的利益，影響一個產業的發展，甚至涉及到國家的利益。上世紀的美國財長康納利的那句名言 “美元是我們的貨幣，卻是你們的問題”，非常形象地揭示了國際金融之爭的本質是誰掌握了貨幣發行權和定價權。

那么，誰又掌握了中國房地產問題的“話語權”和“定價權”呢？

是政府嗎？前幾年盡管政府采取了一系列嚴厲的調控政策，但房價上漲并沒有得到有效的控制，而2008年全國性的 “價跌量減”和2009年近乎瘋狂的快速上漲同樣讓政府始料不及。

是市場嗎？中國房地產市場一直保持著“高房價與高空置率并存”的現象，房價收入比嚴重背離居民收入，商業和住宅價格出現顯著倒掛，市場似乎沒有按照價值規律在運行。

是民眾嗎？顯然民眾的聲音還遠達不到影響、左右政策，他們在紛繁雜亂的統計信息中都不知道信誰，何談掌握“話語權”？

縱觀改革開放30年來中國房地產業的變革和發展，實際上也經歷了一個“政治權力、資本權力、社會權力”不斷斗爭和妥協的過程，而多次全國范圍的房地產問題的論爭則是這三種權力爭奪“語語權”的真實表現。未來，這一爭奪還將更加激烈，更加深刻。

20世紀90年代初期土地從無償劃撥變為有償、有期限使用；1997年取消福利分房，發展經濟適用房，推進住宅產業現代化；2004年后實行經營性土地“招拍掛”等等，無不由政府直接主導，自上而下改革，也鮮有論爭。

進入21世紀，隨著房地產業逐漸成為一些地方經濟的支柱性產業，開始出現了房地產資本向政治權力的滲透結合。政府似乎總愿意兼任資本的角色，并為資本提供有效服務。比如在各地轟轟烈烈的招商引資工作中，總是以新城建設、危房改造、土地開發為主導，一些大中城市房地產開發投資持續增長，在創造一個個GDP增長的政績中功不可沒，土地出讓金和稅、費收入又著實讓地方政府受益匪淺；房地產老板在相繼成為地方 “首富”的同時，也戴上了各級“人大代表”和“政協委員”的帽子，積極參政議政。

在市場經濟條件下，資本向政治權力的滲透本是不可避免的，必須充分肯定房地產資本在推動地方經濟發展和城市建設、解決社會就業中所做的巨大貢獻。然而我們也要正視這種結合必須有嚴格的邊界和原則。如果不加限制，可能會給社會帶來一些負面的影響，比如導致公共政策偏向某些利益群體，前幾年經濟適用房戶型偏大，大量被有錢人購買用于投資，而廉租房建設遲緩；某些開發商借助政府權力強勢拆遷也時有發生。

然而，隨著社會民主政治建設的推進，借助互聯網技術的發展，社會權力正在借助媒體和非政府組織的力量，通過不同的方式，影響和打破這種格局，從理論上媒體與非政府組織沒有實權，但在實際上他們有權力，因為他們塑造了社會輿論，并通過輿論影響到社會的穩定和發展。

世紀之交的頭幾年，房地產資本主導了媒體和輿論的眼球。他們大量投放廣告，開展各種形式的研討會、政策形勢分析會，邀請官員參加開工儀式、開盤儀式，搞各種概念樓盤評比，而房地產大老板登珠峰、拍電視劇、出書、到名校開講壇成為時尚。然而，伴隨著一場關于“房地產暴利”的大論爭，以及越來越多的“保安打人”、“違約交房”、“面積縮水、質量縮水”等負面報導的泛濫，以及各地群眾自發的維權活動，房地產開發商一度成為媒體攻擊的興奮點，是媒體拋棄了房地產資本嗎？不，是社會權力爭奪話語權的強勁反彈。

當然，政治權力更加關注社會權力的直接原因還在于中國政府自上而下的改革，在科學發展觀和構建社會主義和諧社會的政策方針指導下，政府的執政理念、執政方式和政府的職能正在發生變革。強調有限權力，依法行政；關注社會公平，強調公共服務；推行科學決策、民主決策；倡導政府信息公開，有序擴大公民對政治生活的廣泛參與。

比如，2005年北京最大的經濟適用房社區天通苑的居民向北京市規劃委反映，要求對地鐵5號線增加“天通苑”站，當時，天通苑南北站區主體橋墩已經做好，新增天通苑站需花費7000多萬元人民幣。對于許多居民來講，這一結果并不是預料的事情，事情的起因也只是一個業主在天通苑社區網站上的發帖，緊接著是越來越多的跟帖，并發展到萬人簽名和政府對話。民意顯然是導致最終結果的決定性因素，而這樣的例子也越來越多。

社會權力和民眾話語權的提高，集中體現在通過人大代表、政協委員密切聯系人民群眾的渠道，反映到代表的議案和政協委員的提案中。以北京為例，2007年以來市人大常委會連續三年對市政府保障性住房建設工作進行了監督，通過召開座談會、實地考察等廣泛聽取了不同收入群體購房人、基層住房保障工作者、專家學者、人大代表等方面的意見，有力地推動了政府的工作。

另一方面，讓代表、委員感到無奈的是，一些問題還需要在多次發生群體性事件這種最激烈的沖突后才得以解決。2007年3月十屆全國人大五次會議代表共提出議案796件，涉及房地產方面的議案共27件，占總議案的3.4％，其中就包括有120人次提出制定城市房屋拆遷法的議案。然而，到2009年底全國各地相繼爆出以自焚等方式抵抗暴力拆遷，在媒體廣泛報道北大五位教授對《城市房屋拆遷條例》與物權法的沖突和條例的合法性基礎質疑后，國務院才公開表示將對該條例進行修訂。2008年3月十一屆全國人大一次會議代表提出議案共462件，涉及房地產方面的議案共17件，占總議案的3.7％，其中就包括129位代表分別提出關于制定住房保障法的議案。此外，代表還提出了關于修改土地管理法、完善住房公積金制度、推行物業稅等多項意見和建議交國務院辦理。

話語權之爭，說到底還是利益之爭。區別于其他行業，房地產行業一個突出的現象是出現了明顯的政策博弈，近年來政府每出臺一項政策并不都能得到參與主體的廣泛認同、自覺遵守和積極參與，相反“上有政策、下有對策”時有發生。

總結每一次政策博弈，都是在一項新的房地政策出臺后，或者每一次博弈論爭都催生出臺一項新的調控政策。房地產的復雜性在于所有人都有利益，而且所有人的利益訴求都有很大的不同。與西方土地私有制國家政府只是規則的制定者、是裁判員不同，我國土地國有，政府壟斷土地一級市場，房地產開發的各項程序審批又離不開政府的直接管理，由此政府又不能不成為運動員，成為最大的利益關聯方，又同時是利益分配的操盤手。政府對市場的宏觀調控直接影響到住房的供求和價格，而關于住房保障的標準和覆蓋范圍，直接影響到不同收入群體的利益再分配。

從這個意義上講，在當前的房地產開發模式下，在傳統的政績考核體系下，政府作為利益相關者，很難把自身從社會矛盾的焦點中超脫出來，成為公正公平的協調者，而要充分兼顧不同階層的具體利益，妥善處理好各種利益關系，何其困難。

因此，實現房地產業的持續健康發展，就必須始終堅持公平正義，依法維護包括開發企業在內的所有參與主體的正當權益，我們需要正視這種政策博弈的必要性和合理性，積極暢通渠道，引導公民、各級法人和經濟組織在房地產決策中有序地參與，主動實行信息公開披露，自覺接受社會監督。而只有實現政治權力、資本權力和社會權力的相互制約，才能避免“政府與民爭利”的發生，避免政策被特殊利益集團所利用?！霸捳Z權”和“定價權”之爭只是表象，推進社會公平正義才是解決住房和房地產問題的根本。

（作者為北京交通大學中國產業安全研究中心教授）

• · 2010年房地產走勢寓言 　|　 01-27
• · 房價溫和上漲 　|　 01-27

網友昵稱:

會員登陸

所發表點評僅代表網友個人觀點，不代表《經濟觀察網》觀點

驗證碼

看不清，請刷新