利潤率第一 合生創展慈溪造城(2)

高端樓盤發力

蘇波認為，合生在北京的第一個項目珠江帝景，在2003年當時并不核心的區域就開出了7000多元的單價，本身就是當時的高端項目。目前，北京、上海等地的高端物業項目霄云路8號、東郊別墅、佘山東紫園等，正為合生的高端物業開發短板積累經驗。

管理得以隨著項目的開發不斷修正和改善，比如革新工程總包制度，建立與中建系統施工單位的長期戰略合作，確保工程施工質量；革新招投標制度，實施“綜合評標”原則，摒棄低價中標的行業規則，確保工程材料品質；完成管理系統信息化平臺的全面對接，將工程管理、營銷管理、財務管理和日常業務管理全面整合，保障企業運行的制度化和高效化。而過去，合生的工程都是自己的施工公司韓江建筑承擔。

高端項目比重逐漸加大，是合生追求高利潤率財務理念的體現——由于規劃獲得土地帶來的極低土地成本，合生習慣了“啃硬骨頭”，在偏遠地塊深耕細作，運作成為高端項目?！敖旰仙趶膯渭兊耐恋亻_發者向土地經營者轉變，最大限度地挖掘和體現土地價值?！碧K波說，“別人不看好的區域，合生或能變廢為寶，甚至價值可觀，不以市場占有率多少為目的，而是強調資源價值最大化?！?

強調份額、周轉和追求高利潤率的做法各有利弊，投行人士稱：“一些企業為了追求銷售額，過分強調周轉速度會導致凈利潤率降低。雖然規模做大了，但利潤提升卻很慢，且需承擔較大的市場調整風險；若過分強調凈利潤率，追求較高售價，則會承擔高額土地增值稅，并因為市場承擔不起較高房價而降低銷售速度?！?

2010，毛利率修復

香港時富證券分析師李雷雨認為：從財報看，合生的凈利率是25%，在內房股中屬于比較高的水平；從2008年到2009年，合生的毛利潤一直維持在45%左右，這也是行業較高的水平。但從2009年上半年看，因為2008年的銷售情況，2009年的毛利率有了單位數的下降。

李雷雨認為2010年的利潤率由2009年的預售結轉部分來決定，2009年房價的普遍上漲，能給合生帶來至少5%的毛利率上的修復。2010年，合生創展的營業收入取決于公司能有多少交付面積來保障預售部分結轉成銷售金額，取決于合生的管理層對今年市場的研判。

對于2010年的計劃，蘇波表示，2010年的開發量和竣工量一定會有大的提升。JP摩根的報告認為，合生會有200萬平方米的銷售面積。當然，這將體現在隨后幾年的營業收入上。

蘇波表示，2009年的土地市場太瘋狂，以央企為代表的諸多企業角逐土地市場時，一個民營公司一定要保持穩健、以利潤率為第一為原則，貴的地不去拍。這也回應了為什么合生2009年在土地市場上僅斬獲了一塊土地。他進一步表示，合生喜歡的是做城市運營。2010年，合生會適時地參與到土地交易當中去。

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