利潤率第一 合生創展慈溪造城(1)

經濟觀察報 記者 周亞玲 京津新城之后，合生創展開始了新一輪的造城運動。這一次是在浙江的民營經濟重鎮慈溪。

大量地產公司都曾因介入造城模式導致周轉率下降，除了合生創展，廣廈集團也曾受天都城項目銷售緩慢、前期開發周期漫長所累。

盡管存在缺陷，不少實力開發商仍對大規模造城情有獨鐘。城市化進程中，城市配套完善帶來的土地高溢價，使這種有缺陷的模式仍可帶來高利潤率。

近一兩年，香江國際、陽光100都在京津新城附近拿下土地，區域價值逐漸被市場認可。合生創展相關人士表示，目前京津新城土地升值已有數十倍。

在緊鄰大城市的小城市造城，攫取土地溢價的高額利潤；開發高檔別墅、城市核心區豪華公寓，合生創展正經歷由規?；礁呃麧櫟霓D型。

合生創展總裁助理、華北區域公司總經理蘇波接受記者采訪時說：“合生將不再單純地追求規?；?，更多是要追求利潤率?！?

2009年，萬科、保利銷售都進入了400億軍團。合生曾經是最大規模的地產公司，在銷售量上卻與400億無緣，對此，蘇波更多地強調“我們有自己的經營模式”。

慈溪地塊：下一個京津新城

2009年合生創展唯一一次出手拿下了慈溪地塊。公開資料顯示，該地塊是其在2009年9月拍得的，總價約13.65億元，包括位于寧波慈溪杭州灣新區西北部的36幅土地，總面積約為153萬平方米。

由于該地塊面積巨大，其均價核算下來較為便宜，單價不足900元。合生創展當時認為，慈溪市位于上海、杭州及寧波經濟金三角地區的中央；雖然杭州灣新區是慈溪市相對較新的發展區，但在開發完成后，將成為擁有超過50萬人口的現代化經濟工業城；杭州灣大橋以及多條高速公路的開通可能會導致更多的企業從上海遷移至寧波。

記者了解到，合生創展此前已對該項目進行了一年多的考察。

慈溪地塊將建成包含五星級酒店、高爾夫球場及大型生態住宅的綜合地產項目，與京津新城項目定位相仿。

面對京津新城的巨大投資量和漫長回收期，合生創展表示：“2002年，合生進入寶坻，拿下了這塊鹽堿地。七年過去了，如今的寶坻與昔日已然有天壤之別。京津新城不僅是國內第一個超級大盤，同時也是合生創新開發模式，參與城市運營的首次體現。企業通過對土地價值的深入挖掘，使項目發展和區域經濟發展緊密相聯。其價值很難用眼前利益來衡量?！?

在天津“十一五規劃”中，京津新城被列為三個重點衛星城之一，而且寶坻由縣升為區，區域土地亦由曾經的不毛之地，轉變為企業競相追逐的熱土，成交價格達100萬元/畝。顯然，合生創展看好該地塊未來的收益。

慈溪的衛星城和京津新城一樣，包含了合生創展對城市規劃的期許。對未來的研判是左右地產公司長久發展的一種重要能力，對于野蠻生長了多年的地產行業來說，暫時的負重前行可能是必要的代價。

• · “二張”的命運 （下） 　|　 2009-12-01
• · 華北業績成拖累 合生創展高層震蕩 　|　 2009-10-21
• · 國元證券減利七成卻漲薪四成 　|　 2009-03-31
• · “家電下鄉”慈溪賬本 　|　 2009-03-02
• · 合生創展40億逆市拿地 　|　 2008-12-22