蘇寧商業地產版圖曝光(1)

經濟觀察報 記者 胡芳潔 胡怡琳 2009年，對蘇寧電器集團來說，是一個特殊的年頭。

這一年，無錫、威海、連云港、南京四地的蘇寧廣場、蘇寧電器廣場，相繼開工。2010年1月8日，威海蘇寧電器廣場提前完成結構封頂。

盡管目前還沒有任何一個廣場落成，但蘇寧電器集團的商業地產王國，正在逐漸浮出水面。

構建中的王國

蘇寧電器集團的商業地產開發，由其旗下的蘇寧置業完成。蘇寧置業正在開發和計劃開發的蘇寧廣場項目，包括南京的四個商業廣場，以及威海、無錫、成都、徐州、連云港、鎮江、鹽城的蘇寧電器廣場、蘇寧廣場。根據目前得到的數字統計，蘇寧置業計劃開發的商業廣場項目達11個。

本報根據公開資料統計，這些商業廣場的總投資額超過213億元，總建筑面積約251萬平方米。

1月6日，蘇寧置業在南京與凱悅酒店集團舉行簽約儀式，雙方宣布，凱悅將在南京、無錫、徐州三地的蘇寧廣場開設三家五星級酒店。

對于商業地產開發，蘇寧電器集團曾這樣表示：希望通過自建店面的模式，減低蘇寧電器門面在全國擴張過程中所遭遇的租賃風險，降低經營成本。

這些規模龐大的商業綜合體項目，包括購物中心、酒店、公寓等多種業態，將極大考驗開發商的資金實力和商業運作能力，也使蘇寧電器集團的野心顯露無疑，這顯然不僅僅是為了解決蘇寧電器租賃成本的問題。

推動力

自蘇寧電器上市以來，2004年至2008年的年報一再表明：租金成本上漲仍是公司連鎖發展過程中面臨的主要問題之一，在條件允許的情況下進行自建店面，以降低成本。

這一說法，與蘇寧電器集團目前的做法完全吻合。

租金的上漲的確是一個現實問題。從年報來看，蘇寧電器一年之內需要支付的租金，2006年至2008年，分別為9.5億元、15.6億元、18.5億元。而已簽訂租賃合同、最低應支付租金總額從2006年的91.6億元，上升至2008年的141.7億元。

根據DTZ戴德梁行研究部提供的數據，中國大陸優質商鋪租金，在過去5年間每年約有8%的增幅。

不僅僅是租金上漲，租賃到合適的優質商鋪，比以往更為困難。

DTZ戴德梁行商鋪部董事張家鵬表示，幾年前，一個大型的購物中心，有幾個主力店會給租給超市、家居這類商戶，它們給出的租金都不高，在幾年前還可以接受；但最近幾年，隨著土地價格的上升，開發商對租金回報的要求變高了；此外，隨著中國商業地產全球吸引力的增加，大量外資品牌開始進入，對商鋪的需求量也隨之增加，競爭對手出現。

“開發商對品牌的選擇變多了，有了很多可替代的商戶。例如，同樣租下2000-3000平方米的商鋪面積，ZARA、H&M、特力屋等商家，給出的租金價格往往比蘇寧、國美高出40%-50%?！睆埣淫i表示，另外在做MALL的過程中，開發商有了一個重新的認識，如果在市中心，為了維持賣場的品質，他們并不愿意將大面積的商鋪租給蘇寧、國美這樣的電器賣場。

不過，與金額巨大的投資比起來，租金的問題并沒有那么嚴重。作為一家以零售業為主業的企業，蘇寧電器集團顯然具備一些商業地產開發的天然優勢。

優勢與風險

“當零售業公司涉足商業地產，它可以利用零售業的資金周期差，通過大量關聯交易等手段使得現金流得以最充分地被利用?！笔⑦_資本有限公司高級副總裁康紅恩表示。

零售和地產一體化運作在國際和國內都不少見，如樂購、國美等。2009年，宜家也在北京大興購得地塊，邁入商業地產開發。

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