回遷房轉商品房 紫薇天悅變身術(2)

更為蹊蹺的是，按照北京市國土局的規定，經北京市國土局出讓的地塊如要進行商品房項目開發，需要先經過土地公開市場招拍掛程序。未取得用地手續就先動工，屬于違法行為。那么，該地塊在和北京市國土局簽訂土地出讓合同之前就先把房子建成了現房，屬于未取得手續就先動工嗎？

記者根據北京市國土局土地出讓信息中提供的受讓方名稱“華匯房地產開發中心”，找到該公司登記的辦公地點為“慧忠北里302號樓”。來到位于亞運村華匯超市隔壁的上述地點后，被告知“公司早就已經搬到紫薇天悅那邊了”。

“綠隔建設”背后的利益

華匯房地產開發中心，實際上是紫薇天悅項目地塊所在的北京朝陽區大屯鄉城市化進程的產物。大屯鄉從上世紀90年代中期成為第一批綠化隔離帶地區綠地開發與鄉域改造試點鄉后，逐漸經過了行政建制由鄉鎮轉為街道辦事處、土地產權由農村集體土地轉為城市建設用地的過程。華匯的企業資料顯示，“北京華匯房地產開發中心創建于1995年，是北京市政府為加快城鄉接合部的改造，建設城市綠化隔離地區建設的新思路、新機制、新方式。初步形成了以綠色為主題，以房地產開發為龍頭的多元化企業?！逼溟_發的項目有亞運村慧忠北里、華鑫公寓、大屯里、華匯超市、鴻華高爾夫等。工商資料顯示，其經營范圍包括“房地產開發；銷售商品房；房屋拆遷服務；房屋出租；接受委托從事物業管理；園林綠化服務”等，具有房地產一級開發資質。

從北京市規委查詢到，華匯房地產公司從2004年到2006年間就陸續為紫薇天悅項目7棟住宅樓及其他一些配套設施分別辦理了規劃意見書。不過，當時的項目名稱不叫 “紫薇天悅”，而是叫“關莊小區”。關于“關莊小區”整體規劃的意見書，早在1999年即已辦理。該項目的用地規劃許可證和工程規劃許可證，是在2005年辦出的。但在北京市建委的網站上無法查詢到該項目的工程施工許可證。既然這么早就擁有了規劃用地許可證，那么土地使用權的取得應當更早。為何北京市國土局和華匯公司直到剛剛過去不久的10月30日才簽訂了土地出讓協議呢？

記者在北京市國土局的網站上無法查詢到該宗地塊更早的出讓事項記錄及土地變更事項記錄。

這意味著，該宗地塊在1999年獲得規劃意見書批復時，是通過劃撥形式取得了土地使用權。

記者輾轉通過該公司銷售代理人員得到的回復是“這塊地最早是北京建第一道綠化隔離帶時批下來的，按照北京市推進綠化隔離帶建設的相關文件，分配給村民后有剩余的回遷房指標，重新補交土地出讓金，補辦手續后可以作為商品房來出售”。

記者了解到，在2007年前后，該項目用途原定是用于關莊部分被拆遷村民的回遷安置房，回遷安置條件是每戶按人頭每人獲得45平方米實物（房屋面積）補償，另有部分搬家費等補償款。當時，這是通用于大屯地區綠化隔離帶建設回遷居民的實物補償標準。不過，對于這一補償標準，大屯地區部分被拆遷居民不甚滿意，為此和華匯公司打過官司。2007年，大屯地區辦事處為了解決拆遷等問題帶來的不穩定因素，還專門成立了“人民內部矛盾調處分中心”。

大屯地區街道辦的工作人員也承認，“大屯作為北京市第一個農村產權制度改革試點,在農村城市化進程中還存在一些遺留問題，如少數農轉居對資產處置不滿、農轉居退休、個別農轉居社會保障等問題。同時自1997年以來，地區每年開發近200萬平方米，人口、單位大量擁入，社區管理服務的人口、單位等越來越龐大，居民成分復雜，居民需求日趨多樣化。2008年1月至11月，共處理各類信訪4000余件次”。

號稱“打拆遷征地官司打遍北京郊縣”的北京恒方永圓律師事務所律師王良斌表示，“這種先蓋回遷房后來轉成商品房銷售的情況很常見，尤其是借著北京綠化隔離地區建設的特殊政策，使得部分建設用地可以繞過公開招拍掛手續，只需獲得北京市發改委一紙批條，就可以在補交不多的土地出讓金，補辦規劃許可證、預售許可證等手續后，名正言順地蓋商品房銷售。而在申報到規劃建設整個過程中，往往由區、鄉鎮等基層政府具體操作，尤其是綠化面積和回遷房、商品房、市政配套、產業項目的面積，到底審批了多少，建設了多少，基本上不透明，難以監管?！?

王表示，相當多的綠隔地塊最后被建設成了商品房項目或商業項目，盡管綠隔政策中對綠化用地、回遷樓用地和商品房用地規定了面積比例限制，但實際上超指標建設商品房的現象時有發生，例如周良洛執掌北京海淀區時期，海淀區就出現過此類事件?！案闩谋日信膾斐杀镜偷亩??！蓖趿急笳f。

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