回遷房轉商品房 紫薇天悅變身術(1)

經濟觀察報 記者 陳文雅　最近，北京奧運場館附近的一個神秘的樓盤，引起了購房者的關注和好奇。

幾個月前，這個名為“紫薇天悅”的樓盤，在各大房地產門戶網站掛出消息，內容是2009年8月即將推出40平方米起小戶型房源，價格待定。

盡管價格、銷售電話、開發商、入住時間等信息都顯示“待定”，不過這個尚未開盤的項目還是引發了高度關注。該項目在北四環和北五環之間，位于亞奧核心區域，現有一個5號線地鐵站以及正在規劃中的15號線地鐵站，這些都成為吸引購房者眼球的“硬指標”。

遲遲不開盤

距離最早傳出的“即將開盤”的消息已經過去將近半年，這個早在近兩年前就基本建完的現房項目，開盤時間卻一再延遲，眼見著一個個“預計開盤時間”都成了“原定開盤時間”，售樓電話信息仍一直停留在“待定”狀態。至于傳言中的售價，也已經由最初的11000元/平方米漲到了16000元/平方米，最新的傳言是2萬元/平方米。

查詢北京市建委網站 “房屋市場管理”中的“銷售許可”公示項目，無論是期房公示還是現房公示中均無法查詢到紫薇天悅項目的情況，也就是說，截至記者發稿時，紫薇天悅尚未取得銷售許可證。

記者日前來到紫薇天悅項目現場，發現1號樓原來掛著的“紫薇天悅售樓處”的牌子，已經被一塊紅布遮掉了“紫薇天悅”下面的“售樓處”字樣。

樓早已建好，卻一直處于空置的毛坯狀態。從小區鎖著的柵欄門外向小區花園張望，記者發現遠處有人走動，手中提著工具箱，似是負責物業管理、園林維護等工作的物業人員。推開被紅布遮擋的售樓處牌子下面的一個小門，左手邊的一間會議室坐滿了人，似乎在上培訓課。記者詢問從辦公室走出來的一位女士 “樓盤什么時候開？”得到的回答是“不清楚”，記者又問“這里是售樓處嗎？”該女士回答說，“這里是物業管理處、售樓處和維修處”，但她隨即表示不知道售樓的辦公室在哪里。

記者轉而詢問鏈家地產設在紫薇天悅底層的分店工作人員，一位經紀人表示，“這個項目本來說10月開，又沒開。房子都已經空了兩年了，原來是回遷樓，現在想搞成商品房賣，可是有糾紛，所以預售許可證一直沒辦下來?！?

一位住在紫薇天悅北側嘉銘桐城小區的居民表示，“紫薇天悅當時申請開發的時候是按回遷小區申請的土地，現在想拿出來按照商品房賣，但是必須要重新補辦、補交相關的手續和費用。開發商一直也沒個正式的說法，所以沒法賣，也沒人敢買?！?

極為低廉的地價

紫薇天悅的開發商是誰呢？在房地產門戶網站的開盤信息里，“開發商”一欄一直是“待定”狀態，顯得極為神秘。

記者根據紫薇天悅的門牌號 “小營北路23號院”和 “小營北路21號院”查詢發現，10月30日，有兩則土地出讓信息悄然掛到了北京市國土局的網站上。兩宗土地正是坐落于朝陽區小營北路21號院和23號院，受讓方為“北京華匯房地產開發中心”，規劃用途為住宅、商業（配套）、地下車庫。其中，小營北路23號院宗地面積38125.74平方米，規劃建筑面積145831.41平方米，土地成交價5988.095萬元。而小營北路21號院的宗地面積13137.13平方米，規劃建筑面積31884.8平方米，土地成交價1487.123萬元。兩宗地塊的土地出讓合同的簽約時間為2009年10月21日。

這兩宗出讓土地，正是紫薇天悅項目的所在地。

不難計算，紫薇天悅兩個地塊的宗地面積總計為51262.87平方米，規劃建筑面積為177716.21平方米，土地成交總價7475.218萬元。初步估算樓面地價為421元/平方米。

而在該樓盤的西側，金融街控股2007年拿下的著名的“地王”項目融華世家11月8日開盤，平均單價達2.8萬元/平方米。

金融街2007年11月投標取得的融華世家所在地塊，名為“大屯路224號住宅及配套公建地塊”，平均樓面地價為13788元/平方米，勇奪當年的北京樓面單價地王。不過，這個紀錄很快成為了歷史。2009年，同樣在亞奧區域，“國字頭軍團”中國電子產業集團下屬的成都中澤置業，以15217元/平方米的樓面地價一舉拿下奧運村鄉住宅用地，成為新的“單價地王”。

相比之下，紫薇天悅的土地成本只及融華世家和奧運村鄉地塊的3%。

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