可憐的現金流 華南城惜售商鋪背后(2)

自持還是賣掉？

深圳華南城分為一期和二期。一期已經于2004年營業，二期的服裝、皮革兩個展廳也分別于6月28日、9月28日試營業?！懊科椒矫椎淖鈨r約在100元，但免18個月到2年的租金。就是說一個20平方米的鋪面，3年的租金也就兩萬到四萬元?！庇浾咭宰赓U店鋪的名義電話咨詢了華南城的招商人員，得到了這樣的租金價格。

“它采用這種策略大量吸引客戶?！毕愀蹠r富證券分析師李雷雨評價道。

事實上，這個租金水平很低。馮星航介紹，如果是一個很好很旺的市場，譬如白馬服裝市場平均下來的租金是600元一平方米?！梆B旺一個商場要很多年?！瘪T說。

從收入上也體現了這一點，不談融資租賃的收入部分，單看租金收入，2007年到2009年3月底財政年度租金收入一共是2.1億多，華南城三年租金、賣房、酒店經營等所有收入只是9.23億港元。而據公告，單是二期前期的投資已超過26.8億元，一期投資約是9億元。單從租金收益看，要收回全部的投入需要很多年。

2007年和2009年3月底財政年度扣除物業估值(ChangeinFairVal－ueofInvestmentProperty)和有關該等收益延遲稅項開支的影響，就是面臨虧損。2009年3月底財政年度，華南城盈利高達7.5億元，但收入只有2.24億元，實際上物業估值就高達11.54億元。公告顯示，2009年3月底財政年度這家公司的凈虧損是1.06億港元。即便如此，它還是選擇了繼續持有一些鋪面，沒有賣掉所有可以賣掉的部分。2009年7月，華南城只賣掉了已經發售的二期的可售建筑總面積的48.7%。顯然，一旦資金基本滿足下一步發展需要，華南城會立刻停止手中鋪面的賣出。上市則更大程度上滿足公司未來規?；瘮U張的需要。

低地價打造的傳奇

“一期開盤的時候，我們賣6000元/平方米，現在是15000多元/平方米，金融危機爆發之前，還可以賣23000多元/平方米?！瘪T星航說，“現在價格已經很不錯了，2010年，管理層會考慮多賣一部分?！?

因為華南城一期總體的投資為9億元，二期共計50多億元，但因為地價便宜，只要肯賣掉手中自持的部分（華南城可以賣掉53萬平方米的鋪面），就足以抵消投入。從一塊單價100元拿下的土地，到上市，華南城完成了自己的一個大跳躍。這類土地傳奇，在今天的房地產IPO中，被一個個地挖掘出來。

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