可憐的現金流 華南城惜售商鋪背后(1)

經濟觀察報 記者 周亞玲 剛在香港上市的華南城（01668.HK）近期宣布，其與南寧市國土局簽訂了公開掛牌出讓成交確認書，確認華南城成功競得一幅位于南寧市的土地，土地總代價為3.513億元人民幣。

坐擁龐大的商業城上市，并打出了“中國領先的大型綜合物流及展示交易中心發展商及營運商之一”的概念。香港的地鐵和電視上“世界原料之都”的造勢還讓香港媒體意猶未盡。上市融資之后立刻拿地，更加吸引媒體的關注。

華南城上市之后，市值接近百億，2009年3月底財政年度經營所得的現金卻只有7185萬元。一方面，坐擁龐大的物業，價值不菲，另一方面現金流卻并不寬裕，這恐怕也是以商業物業開發為主的絕大多數開發商面臨的共同窘迫。2009年7月，華南城賣掉了約5萬平方米的鋪面，獲資約8億元，現金流立刻得以紓緩。

到底是等待鋪價上漲再賣掉，還是立刻變現開發新項目？要周轉率還是毛利率？開發商需要面臨這樣的平衡課題。

華南城一期的地價是100元/平方米，加上其他成本是2000元/平方米，2004年就可以賣6000元/平方米。華南城二期，市場售價14000元/平方米，賣掉鋪面就足以抵消所有的投資，還可以賺數億或者數十億的資金，加之資本市場的推波助瀾，土地造就了無數的傳奇。

賣鋪弄錢

從華南城招股材料的現金流量表看，2009年3月底止財政年度，公司由經營所得的現金只有7185萬元，凈現金流出卻有10億多元，公司剩下的現金只有2.46億元。同時，該材料還披露，公司目前要繼續發展的華南城二期剩下的項目還要30多億元，未來還有南寧項目要發展，如果不上市，公司如何融資來發展未來物業？

面對記者的上述質疑，華南城財務總監馮星航說，華南城在2009年3月底確實現金不是很多，但到7月份，在招股書中也提到，剩下的現金有14.5億元，還有21億元銀行貸款，發展華南城二期并沒有太大問題。畢竟是滾動開發，到2012年完成的話，一年需要的資金是12億元左右。

為什么短短幾個月就多了近12億元的現金呢？馮星航解釋，到了7月，華南城賣掉了5萬平方米的商鋪。之所以一直保持一個較小額度的經營所得現金流，是因為管理層認為現金流只要是正向的，都還算健康。房價漲得厲害，就盡量少賣，但現在的價格，管理層覺得可以考慮賣掉一些了。

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