北京“長陽模式”新城鎮開發 均衡三方利益

經濟觀察報 記者 胡芳潔  9月7日，萬科在房山拿下一塊地，樓面地價高達6500元/平方米，這一價格接近當地商品房當前售價。該地塊所在地——長陽鎮，隨即進入公眾的視野，并隨著對“長陽模式”這一城市開發模式的探討，暴露在聚光燈下。 

這并不僅僅是一個關于土地價格的故事。

缺失的環節 

“我們會用簡報的形式，向國務院匯報長陽模式，作為新城鎮開發的模式之一。爭取今冬明春整理出來?！敝袊到y工程學會理事長陳光亞表示。 

其實，早在2006年，中國系統工程學會受托對“長陽鎮規劃中心區及周邊地區開發投融資規劃”進行了鑒定，學者們認為，長陽鎮的發展模式，正是系統工程學科的思想和方法在實際經濟中運用的典型案例。 

“2006年鑒定完以后，就提過要向國務院上報，但由于當時規劃剛出，還沒有接受實踐的檢驗，時機還沒有成熟?！敝袊到y工程學會一位理事表示。 

投融資規劃，正是長陽模式的核心所在。 

“投融資規劃，就是在城市規劃和建設中，架了一座橋?！睅椭L陽鎮制定投融資規劃的北京大岳咨詢有限公司總監李偉表示?！巴度谫Y規劃”體系，正是由李偉和他的團隊所創立。 

“我們研究了很多開發區和新城開發的案例，發現一個重要的現象：在城市規劃與城市建設之間往往缺乏一個統籌的環節，這成為制約城市發展的一個重要因素?！崩顐ケ硎?，城市規劃制定以后，到了如何實施階段，往往就沒有下文了，沒有系統化研究怎么實施。而投融資規劃正是一個“城市規劃的實施性規劃”即如何將規劃具體實現，簡單而言就是落實城市規劃的手段。 

長陽鎮的投融資規劃包括市政/公共設施投資測算報告、村莊合并搬遷方案、土地開發方案，并對各項資金的來源、用途進行了統籌規劃。以土地出讓為例，土地成本、資金用途，在規劃中都會有詳細的規劃。同時也會充分考慮投資人的盈利模式，將各項不確定性降到最低。 

“哪些是政府要做的，哪些是投資人要做的，都做了非常明確的界定?！崩顐ケ硎?，詳細的規劃實施方案，將不確定性降到了最低，投資人只要拿到招標文件，就直接可以做項目評估了。這在很多項目中，是不可思議的事情。 

長陽鎮2006年的投融資規劃內容顯示，長陽鎮30條市政道路建設約需要12.06億元，供電站等基礎設施建設需要3.62億元，小學等公共設施建設需要5.35億元，村莊拆遷安置約需要35.5億元。 

“其中最關鍵的一點，就是對各方利益的均衡?！崩顐フf。

關鍵矛盾 

拆遷、農民安置問題，正是利益均衡中，目前問題最為嚴重的一個環節。 

“長陽鎮的拆遷比較痛快，反映了這個規劃是有實際效果的。從現實的表現來看，老百姓愿意拆遷、大公司愿意投資、政府的積極性也很高。這些表象都能一定程度支持這個規劃?！标惞鈦喺f。 

“實施投融資規劃，最主要的幾個方面的問題就是：城中村、城邊村問題、基礎設施配套問題、公共設施配套問題?！遍L陽鎮副鎮長李彥山說。拆遷問題被他放在了第一位。 

李彥山表示，長陽鎮此次土地儲備整體拆遷項目，一共涉及到8個村，8000多人、3700多戶、2000多個宅院，從8月2日到現在，已經完成了拆遷任務的99%以上。 

據了解，根據長陽鎮投融資規劃方案的測算結果，各村集體將得到1000多萬元到數億不等的獲益，村集體可將該筆資金用于投資，投資收益首先用于補貼村民搬入新居后日常水電方面的支出，剩余部分可進行分配。 

而對被拆遷村民，將同時采取貨幣補貼和回遷安置的方式，進行補償。 

對于投融資規劃在實際拆遷中的具體意義，李彥山表示，這很難說清楚?，F在拆遷并沒有什么特別，就是按照國家相關文件執行?！安疬w是具體的行為，投融資規劃解決的則是思路上的問題，它給了我們一種思想、一種方法：拆遷資金從哪兒來、怎么用、怎么分配?！?nbsp;

不過，變化依然存在。 

“和別的地方比不好說，如果跟自己比，跟早些年還沒有實行投融資規劃時比，這次是非常順利的?！崩顝┥秸f，有一點需要強調的是，拆遷補償、農民安置問題，早在2006年進行投融資規劃時，就是寫入規劃書的內容，并且對拆遷資金來源、數量、如何補償，都進行了明確的測算?！霸趺纯紤]農民利益，我們用了一個月的時間去研究細節問題?！崩顝┥秸f。 

盡管現在仍然存在幾戶不愿意拆遷的農民，但政府的出發點，早在三年前，就已經將拆遷補償、農民安置考慮進預算中了，出發點是明確的，并且是有事先的心理準備的。這恐怕才是與其他地方的差異所在。 

理想狀態，正是投資人、政府、老百姓的利益均衡。這正是投融資規劃所要達到的目標。 

“早些時候，偏好是傾向于資本的，在這種偏好下，也能達到一種和諧狀態；現在的偏好在發生改變，既要偏向于資本，又開始偏向于大眾，即弱勢群體。偏好變了，得出來的均衡解自然就不一樣了。這種情況下的和諧，是有矛盾的?！毕到y工程學會一位理事表示，而三個利益怎么均衡，偏好怎么確定，這就是要解決的問題。 

“城市化的進程中，農村的矛盾太大了，例如很多被拆遷的農民，很少的錢就被打發了。眼前的矛盾、長遠的矛盾，最后都由政府買單，變成了政府和人民的矛盾?！敝袊到y工程學會理事長陳光亞表示，長陽鎮的投融資規劃考慮了三方面的利益：既要考慮資本的利益，又要考慮老百姓今后的利益歸屬，還要考慮長遠利益——即政府所應代表的利益。 

“我們學會很重視這個事情，怎樣體現系統工程的思想和方法，需要有一些案例來印證。做城鄉統籌，長陽鎮是做在很前面的?！标惞鈦啽硎?，長陽鎮投融資規劃，將是對今后幾十年城市化建設模式的重要探索。 

 9月28日，萬科以29.3億元，在長陽鎮拿到第二塊土地，這離拿到第一塊土地還不到一個月的時間。

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