華北業績成拖累 合生創展高層震蕩(2)

按照上述收錄的京津新城從2005年到2009年上半年的銷售情況，該項目從2005年開始到2009年上半年合同銷售額約為20多億港元。但該項目的宣傳文章稱，該項目僅是配套設施，投資已達人民幣68億元。

“全球最大的超五星級凱悅酒店，占地400畝的仿非洲迷城建筑，大學名校、溫泉浴場、高爾夫球場、賽馬場”，這個在天津郊區寶坻的 “造城”計劃從一開始就轟轟烈烈?？梢耘c這巨大投資比較的是，合生2008年的純利是19.49億港元，2007年的是35.48億多港元。顯然，這個項目沉淀了合生多年的積累，但回收卻是個漫長的周期。

除了出售住宅，這個項目豪華的配套物業目前也并未給合生帶來匹配的回報。2008年，合生創展的物業投資收入是6600萬港元，酒店收入是1.55億港元。而2007年的收入還低于這兩個數據。

南方為橘，北方為枳

資深業內人士更直接指出，這個項目就是“廣東經驗”北上之后的水土不服?！熬┙蛑g的互動仍舊比較低，城際鐵路對這種互動的提升程度非常有限。京津區域不像長三角和珠三角區域，產業發達，工廠遍布，民營企業老板對整個區域的認同性較高，能夠接受在整個區域購房。京津之間主要是空地，沒有長三角和珠三角的產業基礎。讓城里人到這樣的地方買房，可能難度較大。如果這個項目放在上海和蘇州之間，或者深圳和廣州之間，都應該沒問題?！?

“去京津新城，過往都要經過高速路，要收費，周邊又比較荒涼。所以現在銷售還是很平淡?！鄙鲜鎏旖虻禺a行業人士這么分析。

最早進入北京的外埠地產商朱孟依在原本邊緣的地帶囤積了大量土地。這些地方譬如現在的珠江帝景、羅馬嘉園、合生國際花園等成為城市中心之后，讓合生直到今天都能受益于當年的積累，也曾讓業界對朱孟依當年的膽識念念不忘。

京津新城的開發量還非常巨大。年報表示，預計2012年后要開發約287萬平方米。2008年開發了約15.6萬平方米。2009年，計劃開發的是30多萬平方米。

這個項目未來的命運更顯得撲朔迷離。

霄云路8號之謎

京津新城沉淀了巨量的資金和資源?，F在，高端樓盤的開發也在挑戰著合生的管理層。

“現在合生高端樓盤的比重日益加大，但他們經驗的薄弱是我們目前會關注的?！睒藴势諣栐u級副董事符蓓認為。

符蓓告訴記者，合生下半年一個重要的現金流和利潤就來自于霄云路8號。

北京住宅交易網的數據顯示，該樓盤從去年底開盤，賣了36套，批準銷售套數是328套。從目前看，這次成交均價約5萬元的樓盤在北京的第一次“試水”顯得“一般般”。

另據《中國證券報》報道，霄云路8號近期銷售不太理想，客戶退房現象較為嚴重，其中一大原因是項目內多數房源的車庫配比僅為1:1，遠不能滿足2000萬元房產購買力人群的需求。這種描述顯得合生在豪華公寓的開發經驗不足。

2008年，合生全面進軍商業地產，2009年初，全面負責商業地產的趙海又匆匆離職。從2008年年報中，合生的投資性物業類營業收入看，商業物業只是剛剛開始。眼下，又進軍豪華公寓等，合生是否作好準備了？

單從資金層面看，合生一直以來被評級機構認為作風激進，手中現金較少，譬如2008年底，是24.6億多港元。到2009年上半年，現金卻有極大改善。2009年中報披露的合生現金以及銀行存款約55.4億港元。負債比去年末增加了5%，約375億港元。

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