合生創展放馬商業地產

本報記者獨家獲悉，一向專注于大型住宅產品的合生創展今年要分別在北京、上海、廣州等多個城市上馬10個商業地產項目。目前，除了上海項目已動工，其余項目仍在規劃階段。

眼下，宏觀調控正走到緊要關口，日益收緊的信貸政策讓地產商背負著沉重的資金壓力。而合生創展選擇此時耗巨資大規模挺進商業地產實在給業界留下很多猜想。

進入初衷

自1992年公司成立以來，老板朱孟依帶領合生創展由一支建筑施工隊走向房地產開發正規軍。歷經15年的發展，已經成為國內響當當的房企，但是他的目光始終聚焦在住宅地產。

即使對商業地產有所涉獵，做過酒店、寫字樓，但是項目不多，時間也不長，顯然，在商業地產的開發領域資歷尚淺。

據合生創展內部人士介紹：“此次即將推出的10個商業地產項目，全部是囊括大型商場、甲級寫字樓、國際品牌五星級酒店的商業綜合體?！币恢睂Ｗ⒆≌_發的合生創展為何要在被所有開發商認為最難熬的2008年轉型做如此復雜、高風險的綜合性商業地產？轉型的背后是朱孟依對住宅產品發展趨勢的看淡嗎？

這種猜測被合生創展的內部人士否定，“我們做商業地產是建立在十幾年對住宅地產的積累之上，我們進軍商業地產并不意味著要縮減住宅地產規模?！彼o記者比喻，“一家餐廳不是除了茶葉蛋，就不能賣別的了?！?

即便是合生創展有著這樣美好的設想，“不管怎么樣，住宅產業的高峰期已經過去，將來主要是保障房市場，地產商都要面臨住宅產業盤子不斷縮小的現實?！痹谟⒙搰H不動產首席經濟學家郭建波看來，地產商的轉型已經迫在眉睫，而商業地產顯然是個不錯的選擇。

面對風險更高、挑戰更大的綜合性商業地產，合生創展準備好了嗎？

合生創展去年9月份發布的2007年中期業績報告顯示，公司上半年實現凈利潤4.19億港元，較上年同期下滑4%。上半年扣除投資物業重估收益等影響，有關盈利為1.68億港元，較去年同期減少48%，主要是由于上半年已確認的營業額較2006年同期下降30%。

郭建波分析，2007上半年正是宏觀調控進行得如火如荼之際，銷量和價格對比前兩年已經有了很大下浮，這是合生創展2007年上半年凈利潤下降的主要原因。

商業地產的魅力

事實證明，除住宅地產受到很大影響外，商業地產在此次連續的宏觀調控中幾乎沒有受到任何影響。

寶龍集團的總裁助理劉曉蘭有深刻體驗，“寶龍一直專注于做商業地產，在這場宏觀調控中，我們的項目一直都有很穩定的現金流?！?

回報率高，一旦形成成熟的運營規模，風險就會很小，眾多的行業優點讓大多數地產商都開始摩拳擦掌。據記者了解，僅在華南地區，有意向商業地產進軍的房企就不下6、7家，如果擴大到全國范圍，數量會更多。

房地產市場在王石拋出的 “拐點論”后，給地產商提出了一個新的轉型命題。郭建波認為，華潤、保利的多元化的產品結構是最能在將來的市場中凸顯競爭力的。他甚至斷言，像萬科這樣專注于住宅開發的企業已經進入了衰退期。因此，他認為合生創展進軍商業地產彌補了過去產品結構單一的缺陷，是個不錯的選擇。

近年來，新近落成的大型綜合購物廣場已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，“所以，商業地產面臨著升級換代，這給房企留下了巨大的市場空間?！惫úㄕf。

中國投資咨詢網分析報告指出，2007年1-4月，房地產開發完成投資5264.61億元，同比增長27.4%，增幅同比加快6.1個百分點。其中，商業營業用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年1-4月份全國房地產、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產開發投資中的比重為11.1%。而且這個比例還在不斷增加。

“有人評價合生創展進入商業地產的時機有點晚?！焙仙鷦撜箖炔咳耸空f，“我們認為沒有早或晚，只要跟我們發展步驟合拍，就是最好的?！痹谒磥?，在有著十余年的住宅產品積累基礎之上，合生創展才考慮進入商業地產，這是謹慎之為，但是無論如何，選擇在這樣一個時機進入，的確讓業界存有很多疑問。

郭建波認為，從房地產投資的周期看是有點晚，但是從產品形態來看，是恰當時機。因為中國的商業地產更新換代才剛剛開始，還需要至少20年的時間?！半S著商業地產業態的轉變和中國人對于購物、休閑、娛樂、辦公需求的提高，在人口密集的城市，吸引力和價值逐漸體現在這些綜合體上?！?

某業內資深人士告訴記者，“做商業地產至少要準備兩到三年的時間?！笔聦嵣?，合生創展一直在為布局商業地產做準備。在去年4月公布其2006年年報時，除了對銷售額達到113.68億元，比2005年的63.58億元有了近一倍增長做了主要說明外，還著重強調將計劃提升商業物業項目比重。據悉，合生創展在去年就已經成立了商業地產管理機構，統籌整合相關外部資源。

另外，拿地的速度也頗為迅速，去年8月，合生創展花費14.09億元通過收購廣東珠江投資全資擁有的上海大展的全部股權，獲得上海一幅面積約2.35萬平方米的商業用地，合生創展將此地塊與上半年已收購的毗鄰的第292號地塊一并開發為包含高層甲級寫字樓、五星級酒店及大型購物商場的大型商業綜合大樓，目前已動工。

同時，在北京、廣州、杭州等地，合生創展都在為即將上馬的綜合商業項目做一切準備。

其內部人士告訴記者，“商業地產板塊將是合生集團未來的戰略發展重點?！?

挑戰與風險

“在現有的住宅產品市場格局和發展態勢下，合生創展不會有太大的作為，利用現有資金儲備，抓緊向還處在初級階段的商業地產轉型也許是個好的選擇?！惫úㄕJ為，在市場波動的時候首先面臨風險的就是這些上市公司。

廣發證券分析師花長勁認為，“這個市場容量有限，競爭會很激烈，好的商業項目要分城市，還要看具體的地段，即使有了好地段，要運營出一套適合自己的管理模式真的是不容易?！?

“我們經歷了5年才摸索出一條自己的管理模式，這個過程太艱辛，太漫長?！眲蕴m說，“商業地產的確是誘人的，但不是普通的地產商想做就可以做的?！?

合生創展財務總監譚禮寧在去年9月曾表示，2007年上半年銷售合同45.73億元，截至2007年8月底銷售合同達80億元，有信心全年達到110億至120億元。

即使完成120億元的銷售，扣除各種相應的投入，剩余的現金流要想在今年陸續投入10個大型的綜合商業地產項目，會面臨很大財務壓力。雖然合生創展內部人士表示，這10個項目都會與國內外各種公司進行戰略合作，但是面對如此大體量的商業地產項目，資金壓力依然巨大。

雖然商業地產在資本市場上能給投資者帶來遐想，寶龍之前上億美元的私募就是最好證明?！暗峭顿Y者更看重成熟的商業地產模式，而不是新進入這個領域的一些模式?！眲蕴m說，“在這5年當中，的確有很多國內外的投資者關注我們，但是直到現在看到我們的模式已經成熟了，他們才會出手?！?

郭建波認為，做商業地產的確能為公司在資本市場贏得一些眼球，但是綜合各個方面的情況，商業地產在房地產公司的金融策略上確實存在很大風險，需要很謹慎地考量。

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