樓市價漲量跌 隱現08急轉直下境況

經濟觀察網 記者 張雅楠 如果8月份還可以用成交平穩形容樓市的話，9月份隱隱浮現的“價漲量跌”在黃金周過后，變得突出。

由2008年底地方政府的救市政策和2009年寬松的貨幣環境護航，地產市場在年初隨季節一道走進陽春。隨后，在市場供需作用下，住宅成交的“量價齊升”持續近半年時間，至近期，“價漲量跌”的聲音分貝越來越高，而諸如二套房貸嚴格執行、發改委對金融管制的猜測，都使樓市重現2008年的急轉直下的情形，沒有人愿意捅破這種僵局，地產商預期政府仍將高度依賴這個行業，但4萬億激勵之后的產業狀況，卻仍是“鐵公基”風風火火，期待中的產業結構調整變化不大。

流動性的減弱，逐漸清晰的反映在市場中。上海最為典型，今年三月以來，住宅成交量不斷沖高，在6月達到峰值，為典型的“小陽春”態勢，和成交量相匹配的是，上海住宅的成交價格從3月到6月不斷追漲，但是都低于去年同期水平。在這樣的回暖趨勢下，140平方米以下普通住宅的成交比例逐月降低。剛性需求漸漸退場，去庫存的過程接近尾聲。

7月成交量環比下降，持續至9月，住宅成交套數已不足2萬套，甚至遠低于3月的成交量。相應的，住宅成交價格超過去年同期，并逐月上漲。但此時，單價在2萬元以上的高端住宅的成交量保持高位，中端住宅的購買力保持平穩，而單價在1萬元以下的住宅成交量下降。

出于通脹預期買房的高收入階層，對價格調整的承受能力更強，投資型和改善型需求逐漸成為這一階段成交量的主力。

從3月持續至今的銷售回暖，緩解了大部分開發商資金鏈的緊張；信貸政策的寬松也使得部分開發商通過增發、發債方式獲得融資。這使得房價升至高位的地產開發商，擺脫2008年現金流緊缺的恐慌，余下的土地及樓盤成為純利潤，賣一套是一套的利潤，不會輕言降價。價升量跌，可謂買賣雙方的暗中較量。

事實上，此時，2007年的土地狂飆盛宴中，開工建設以及平價開賣的土地僅占23%，大多數土地仍沒有解套。2007年地王的傷疤沒有痊愈，2009年熱門地塊的地價占周邊房價的比例超過了70%。這樣的險局怎能叫人看懂？

在住宅交易和土地招拍掛欣欣向榮之際，某些政策的嚴格執行，使得地產市場的風向不再那么明晰。多個政府部門強調嚴格執行政策，防范風險。二套房貸的執行被嚴格強調，二手房交易營業稅優惠12月底到期，北京二手房交易中陰陽合同避稅手段難續，國土資源部的囤地清查已經帶來實際效果，廣州的閑置土地被收回重新拍賣。更有消息稱，發改委將收緊企業的融資審批權；經濟刺激計劃退出的討論浮出水面?？傊?，若隱若現的信貸緊縮信號似乎正在影響著預期。

好在經過2008年底的調整，開發商和消費者都已經有了應對緊縮的經驗。但依靠經驗總不如政策的可預期來得長久和可靠。

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