首創置業“二進京”(1)

經濟觀察報 記者 胡芳潔 8月12日，首創置業正式披露今年1-7月的銷售業績，截至7月底，首創置業旗下樓盤實現銷售簽約金額64億元，較去年同期上漲246%，完成全年60億元銷售目標107%。首創置業自2005年實質性啟動異地擴張以來，已進入北京以外的6個城市。然而，據本報了解，其一半以上的銷售額，由銷售面積只占總體二至三成的北京項目貢獻。

而另一個事實是，自2004年9月，首創置業獲取京棉地塊——北京市場最早通過采用招拍掛出讓的土地之一，一直到2008年，首創置業再也沒有在北京市場新增任何土地儲備。業界一度風傳北京地主由于南方軍團入京，無地可拍了。

正是2004年之后，公開市場激烈的土地競爭，使得首創置業出走北京。

“這5年來，我們一直都是想在北京參與拍地的，只是沒有機會?！笔讋撝脴I副總裁胡衛民8月20日對本報表示。

今年6月，首創置業通過公開競爭，獲取北京CBD區域郎家園6號地一級開發權。這一突破性的舉動，似乎預示著首創置業實質性的回歸。

第一單之后的演變

如果算誰是最早進入北京土地公開拍賣領域的企業，首創置業絕對排得上。

2004年9月29日，北京市公開出讓京棉集團一分廠地塊，這距全國全面實行土地招拍掛制度的8月31日，相隔不到一個月。

這次出讓中，首創置業一舉奪得該地塊，成交價格約10億元，樓面地價2000多元/平方米。

當時該地塊周邊沒有可供參考的項目，招拍掛全面實行不久，眾多開發商對地價的預計還處于不確定中，最終首創置業以底價奪得該地塊，即后來A-Z TOWN項目。

首創置業人士表示，由于招拍掛早期，開發商對土地的猶豫不決，這塊的具體條件也有一些限制：一是10億元的起價并不低，另外，當時對付款條件也有嚴格的限制，必須在一個并不長的規定期限內，付清全款。這和之前土地的協議出讓方式存在很大的不同。

據了解，土地出讓的時候，當時北京紡織控股有限責任公司作為一級開發商，還沒有完成一級開發。土地先出讓之后，有了土地出讓金，紡織控股才用這筆錢去完成拆遷、安置員工等事項。由于沒有完成一級開發，拿地后期的風險也是明顯的事實。

“我們和紡織控股比較熟，對后期的風險有把握，所以才敢拿這塊地?！笔讋撝脴I人士表示，這也是首創順利拿地的原因之一。

實際上，紡織控股的一級開發，和首創置業的二級開發是交叉進行的。紡織控股整理好一塊地，首創置業先進行開發，再等新的地整理出來。當首創A-Z TOWN首次開盤的時候，售樓處還是原來紡織控股的辦公樓改裝成的。

“后來不讓毛地直接掛牌了，從毛地到二級用地，周期變得很長。其實當時這個模式有一個好處，分期交地，很快就形成了有效供應?！焙l民表示。

首創置業或多或少扮演了一個吃螃蟹的角色。事實證明，首創置業的這次出手是明智的。

2005年，A-Z Town以7500元/平方米的價格開盤，創下區域樓盤售價的新高，此后一路攀升，2007年底超過2萬元/平方米。2008年，成交均價為15800元/平方米。這與當時不到3000元/平方米的樓面地價相比，可謂天壤之別。