昌平小產權“轉身”樣本

經濟觀察報 記者 胡芳潔  “要買房，土地性質最重要?！睍辰饒@銷售人員說。這是個被泛稱為“小產權房”，卻又脫胎換骨的居住項目。

對于每一個來訪的購房者，暢金園銷售人員直指每個人心中的狐疑，在房屋產權的解釋上，他們顯得相當老練?！斑@個項目屬于政府支持的新農村建設舊村改造項目，有市規劃委的正規批文。所占土地為集體建設用地，絕沒有占用耕地，這點大可放心?！庇锌捶空叩絹?，銷售人員首先給他們展示的，是一份規劃文件。

這是一份“北京市昌平區崔村鎮鎮域總體規劃”的詳細資料。在這份規劃書中可以看到，該項目所在地塊屬性為居住用地，與大量的農民宅基地連在一起?！斑@是新農村建設項目，沒有占用任何耕地?！贝笮练宕宕逦瘯晃回撠熑诵赜谐芍竦乇硎?。

土地性質

目前，暢金園在售的一期，共86套四合院。盡管沒有大產權，依然吸引了不少購房者的目光。

這個位于昌平區崔村鎮大辛峰村的項目，地處北六環外，周邊是大片的農田和樹木，一派鄉村風光。

記者在售樓處詢問期間，大約有五六組看房人。售樓處不斷接到咨詢電話?！艾F在是中午最熱的時候，看房的人來得少?！变N售人員說。

目前在售的一期，是清一色的四合院，占地面積從200多平方米到500多平方米不等，最低89萬元/套，最高218萬元/套。由于不是商品房，不能抵押，所以無法辦理按揭，需在交房前付清全款。

記者看到，86套四合院主體結構已基本完成。銷售人員表示，交房時間為9月。

“如果在規劃中批下來就是集體建設用地，要購買這樣的房子，需要做的是去和村委會協商?！辈絽^規劃委員會的工作人員表示。

據了解，該項目將分6期開發，前兩期將建成對外“出售”的四合院，后繼開發的，將是當地農民上樓的樓房。

本報從該項目所在地大辛峰村村委會了解到，該地塊的使用，經過了全體村民的投票通過，此外，購買者將直接與村委會簽署房屋所在地塊的集體土地租賃協議?！百I房人享有地上建筑物的所有權，享有集體土地的租賃權?！贝笮练宕宕逦瘯硎?。 

購房者簽訂的是集體土地租賃協議，這才是厲害的地方。

集體土地分散租賃

“這是新農村建設項目，全部都是集體建設用地，沒有占用一分耕地?！贝笮练宕宕逦瘯晃回撠熑吮硎?。

在北京周邊農村，諸多開發項目都是個人或公司首先租賃了集體土地，與村委會簽訂協議，再進行開發。后繼的開發中，存在隨意變更土地性質、甚至在耕地上進行房地產開發的違規行為，為后期的風險埋下了隱患。

不久前，北京市通州區被強拆的“碧水藍天”項目以及一些農業生態園項目，都是土地先被承包，再進行開發，不少土地性質本來是耕地。

上述大辛峰村村委會負責人表示，因為村委會控制著土地，購房人將直接與村委會簽約，簽署的內容，包括一份集體土地租賃協議。

“租賃期限是50年，每一塊地都會有編號?！边@位負責人表示。

與樓房不同，由于每套四合院都占有一塊獨立的土地，界定非常明確，便于進行集體土地租賃的操作。

簽訂合同以后，購房者將擁有地上建筑物的所有權，擁有所占地塊50年的租賃權。這與農民對其所擁有的房屋和宅基地的權利幾乎等同。此外，暢金園的購房者，還將獲得村委會頒發的“榮譽村民證”。

“買房的人都會獲得一個榮譽村民證。等入住齊了，我們會根據土地租賃合同編號，整體到派出所去備案辦理?！边@位負責人表示，持有榮譽村民證，如果國家征地，購房者將和本地村民一樣享有拆遷補償。

對于榮譽村民證的說法，本報咨詢了北京市建委，建委的工作人員表示：“拆遷補償針對房屋產權人，主要是看產權，誰擁有產權，誰就能獲得拆遷補償。與是不是榮譽村民無關?！痹摴ぷ魅藛T表示，拆遷規定中，也沒有專門針對榮譽村民的條款。

但根據我國目前的規定，城市居民不能到農村購買房屋。村民身份，成為購房人獲得集體房屋產權的變通方式。

實際上，以榮譽村民的名義出售農村房屋，這并不是首例。

同屬北京市昌平區崔村鎮的香堂村，早在1995年就開始建樓外賣，香堂村村委會為在此購買“小產權”房的人發放“香堂榮譽村民證書”，以此來保證購房者對房屋永久居住的權利。

賣房的錢，部分分攤給村民，部分留在村賬目上，作為村里其他項目開發資金。10多年前，香堂村是一個貧困村，原有村民600多戶，到2008年，這里的村民發展到3000多戶，年交稅額高達1000多萬元。在村民看來，賣小產權房，村民手里有了錢，村里也有了發展資金，一舉兩得。 

“小產權房確實帶動了崔村鎮的經濟發展，如果拋開關于小產權房的一些敏感問題，現在的香堂村絕對是社會主義新農村的典范?！贝薮彐傸h委的一位負責人曾對媒體表示。

“土地還是村里的，開發商只是村里聘請來進行開發?！贝笮练宕宕逦瘯撠熑藢τ诔绦騿栴}顯得心中有數。

暢金園小區的開發商，是一家名為北京登天房地產有限責任公司的開發商，沒有任何公開信息，所開發項目，只有暢金園四合院一個。記者通過北京市工商局查詢到，該公司成立于2008年12月12日，法人代表施洋，公司地址就在北京市昌平區崔村鎮大辛峰村。 

村委會掌握開發權不言而喻，這與香堂村的小產權開發模式如出一轍。

“開發商成本不少，我們得保證他們的利益；不過賣房的大部分收益，都歸村集體，我們要對村民的利益負責?！贝笮练宕宕逦瘯撠熑吮硎?。

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