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首城國際緣何脫離“捂盤”公示
經濟觀察報 記者 陳文雅 7月22日，北京市住建委公布了四家房地產開發公司及三家中介門店違規行為的處理情況。把“捂盤”項目曝光，北京首開先河。
被掀開的捂盤蓋頭
位于北京海淀上地區域的IMOMA(安寧莊瀚泓家園，北京當代房地產開發有限責任公司)、位于豐臺區的星辰苑（北京璽萌置業有限公司）、位于朝陽區常營地區的萬象新天（北京天鴻置業有限公司）三個房地產開發項目，因沒有公示商品房預售面積測繪技術報告書而被通報。據了解，IMOMA項目取得了一整棟樓的預售許可證，按照建委的相關規定，要求整棟樓開盤預售，但是該項目只開了偶數層。建委在這三家開發企業的資質監督檔案上記了1分罰分。按照相關規定，罰分達到12分，一年內不得承接新項目。
位于北京朝陽區管莊的遠洋一方二期項目亦被通報，其違規情節是，開發商北京中聯置地房地產開發有限公司在未取得商品房預售許可證的情況下，以銷售“魔方卡”的形式向購房者收取預付款性質的費用。對此，朝陽區房管局已對該企業進行了相應處罰。
根據相關規定，開發商的“捂盤惜售”等違規行為主要表現在“開發企業未按時開盤，無理拒絕消費者的購房要求；無證認購；不進行網上認購、虛報銷售進度，向消費者公布與交易網公示樓盤狀態不符的銷售情況；進行虛假宣傳、哄抬房價；采取連續訂立撤銷認購書或簽訂虛假合同等擾亂商品房交易秩序、違反交易管理規定”等方面。
隨著樓市的迅速回暖，一些房地產開發項目“捂盤惜售”成了“公開的秘密”。尤其是在一些供不應求的地段，“捂盤”的情況非常普遍。
“近段時間，我們的房地產市場監管平臺接到了多起投訴?！北本┦凶〗ㄎ晃幌嚓P部門負責人向記者表示，“甚至發生了群眾圍堵項目售樓處的行為?！笔凶〗ㄎ鞝款^對6月份取得銷售許可證的樓盤和投訴較多的中介機構門店進行了檢查。據悉，這七家企業的違規行為是從抽查的25個房地產銷售項目、28個中介機構門店中發現的，抽查截至7月15日。市住建委還對15家開發企業進行了約談告誡。
近期，上海市最近再度強調，開發商申請樓盤預售許可證時，如果該樓盤達到預售標準的總量未達到3萬平方米，則這部分樓盤必須一次性申請預售許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬平方米，則同批申請預售許可證的范圍至少要達到3萬平方米。
北京市住建委相關負責人所稱“群眾圍堵售樓處”，或指其中被通報的遠洋一方項目發生的群體事件。
7月4日上午，上百位購房人堵在北京朝陽區遠洋一方樓盤接待中心，抗議開發商的違規“捂盤”。開發商北京中聯置地房地產開發有限公司在未取得預售許可證的情況下，發放認購卡并向購房者收取預定金。
根據《城市商品房預售管理辦法》相關規定，未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售，也不得收取任何形式的“認購卡”、“誠意金”。
在北京國貿CBD上班的31歲白領何清，對遠洋一方的房地產開發商頗為不滿。據他表示，“售樓員一開始和我們說好的，7月4日開盤，均價是11000元/平方米，當時我們很多人都花2萬元辦了他們的認購卡‘魔方卡’，聽說一共給3000多位客戶都辦了卡，總共收了我們6000多萬元?？墒撬麄儾坏验_盤日期從7月4日推遲到8月8日，售價也說是‘要根據市場行情來上調’，聽說要從11000元/平方米提到13000元/平方米！”
2009年第二季度后，各地房價進入火速飆升階段。以北京市為例，400多個在售樓盤中，至少有130多個樓盤出現了明顯的漲價現象，另外還有不少樓盤正在坐待漲價的過程中，有的遲遲不拿預售許可證，有的拿了預售許可證推遲開盤，也有的每棟樓分成數次開盤。
想買北京通州武夷左岸的消費者黃芳芳說：“售樓員昨天剛說在售6080元/平方米，今天就會說只有24層以上的房源了，而且要6700元/平方米，明天又說只有17、18層的房源了，售價又變成了6800元/平方米?！?/FONT>
北京通州天時名苑的客戶茅先生則說：“這個樓盤現在的二期，開盤都是一棟樓分成好幾個單元分批開盤，一次只開兩個單元。2009年7月18日—7月25日，只開了2號樓1單元和4號樓3單元?！?/FONT>
下有對策
有些樓盤已被相關部門點名批評，但還有一些樓盤的做法更為“聰明”，沒有給監督部門留下把柄。
首城國際的一位消費者對記者抱怨：“我五月份去首城國際的售樓處登記，他們口口聲聲說馬上開盤，可到現在沒買到房子，但是有些樓盤都漲了一倍了！當初要不是售樓處說馬上開，我會多關注二手房信息，也不至于在這一棵樹上吊死?！?/FONT>
目前，首城國際新一期的開盤時間被推遲到了8月份，至于售價，據這位消費者說：“上一期是4月份就賣完了，大約15000元/平方米，6月的時候銷售人員說下一期要漲到16000元/平方米，7月又說要17000元/平方米，現在售樓處放出口風，說要漲到18000元/平方米！”
由于首城國際所在的廣渠門36號地塊是2006年著名的地王項目，且當時選擇了少見的招標出讓方式，并把地塊出讓給了出價比華潤地產32億最高價低6億元的城開和城建，因此該地塊的公眾關注度一直很高，也引發了不少爭議。當時，業界的普遍看法是，城開和城建出價低6億而能最終斬獲此地王，最關鍵的原因，一是承諾“90平方米以下小戶型占70%以上”，符合當時的政策傾向；二是其在招標合同里標明“意向銷售價格9500元/平方米”。因此，該地塊被稱為首塊根據限價房標準出讓的非限價房用地。
在項目啟動之后，負責項目營銷的經紀公司思源經紀負責人即宣稱，“該項目沒有任何非商品房屬性，屬于非限價房項目，因此將采取市場定價的形式來銷售?！?/FONT>
這位消費者說，從2006年城開和城建拿下這塊著名的“廣渠門36號地王”，他就開始關注這個項目，但是從2006年到2008年奧運，兩年過去了，這塊地一直都沒什么動靜?！案舯谀菈K分割出去的地，面積和這塊一樣大，聽說不往外賣了，要分給國家機關的公務員，那就只能指著這塊了。中間又有傳言說開發商當初承諾銷售價9500元/平方米太低了，樓面地價六千，回不了本，要把地給轉讓了?！?/FONT>
直到2008年11月，首城國際終于開了第一期，起價10800元/平方米，均價13000—14000元/平方米。
最終定下了13000元/平方米的開盤價格，售樓員對此的解釋是：“原材料上漲、人力成本上漲、運輸成本增加（北京五環內大貨禁行）等綜合成本提高，且該定價比周邊地段商品房價格低?！?/FONT>
當時，該消費者認為這個價格和9500元/平方米的承諾價差距太大，并且判斷房價還會下行，因此決定先觀望一段時間。但他很快發現，排號的人很多，開盤的樓棟很少，而房價并沒有往下跌，反而是越到后面越漲。到了5月份，他下定決心去排號。這時發現情況很不樂觀?！拔乙詾榕诺紹區總該輪到我了，哪知道，開了兩棟樓都沒有通知完11月底和12月初登記的。這中間是不是有什么蹊蹺？”
首城國際一位售樓員向記者表示，現在才剛剛排到12月份登記的客戶，四五月份的客戶什么時候能排到不好說，“要看新制定出來的價格大家是不是都能接受?！眴柤皟r格要漲到1.8萬元/平方米，售樓員說“我也是這么聽說的?！彼€解釋說，“按照最早的銷售計劃，這一期是要在5、6、7三個月逐步推出的，現在有兩棟樓已經在4月份提前開盤了。而剩下的房源還在辦理預售許可證，我們是按照計劃遞交給住建委的，但住建委還沒給我們批下來，估計八月份能下來?！?/FONT>
“我認為開發商利用客戶的心理，A區銷售特意制造緊張氣氛，只拿出兩棟樓推向市場，在取得廣告效應的同時，加緊D、B區開發?！倍搅?月初，“雖然開發商稱D區28號樓已經銷售完畢，但北京市住建委網站上真正簽約量不到40%，至少還有一半的房子并沒有真正賣出?！边@位消費者說。
“我敢說首城國際的做法是為了捂盤，但是住建委的規定是取得預售許可證三天內必須開盤，而如果開發商放緩開發進度，遲遲不去拿預售許可證，你怎么能說他們是捂盤呢？”上述消費者說。
對此，開發商惠明置業公司一位高層表示，公司最近資金情況較好，加上其他的一些因素，不急于馬上開盤。
據悉，惠明置業除了正在開發的首城國際項目外，今年也參與了緊鄰的另一塊地廣渠門15號的地王爭奪戰，但未有斬獲。15號地的樓面地價達到15321元/平方米，比首城國際所在廣渠門36號地的樓面地價翻了兩番，更比首城國際上期的平均房價15000元/平方米還高。
根據中國指數研究院提供的數據，7月8日—14日，北京房地產市場開盤個數4個，計2236套，173622平方米。在北京市住建委組織15家開發企業對“捂盤惜售”進行約談告誡后，7月15日—21日北京樓市一周內的推盤數量激增到10個，但是房源數量卻減少到1480套，面積為187808平方米。
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