房地產再現07年光景 通貨膨脹真的要來？

經濟觀察報 記者 陳文雅 杜銳 開發商大舉買地，消費者排隊買房，炒房團伺機而動……媒體對于房地產業的描述又重新回到2007年的高潮時期。成交量的數據顯示，高端需求開始重新啟動，投資者重新進入了市場。但是，現在是2009年。盡管貨幣政策前所未有的寬松，但實體經濟并沒有真正好轉起來。通貨膨脹真的要來了嗎？現階段買房真的是投資最佳選擇嗎？為此，《經濟觀察報》聯合12580手機新媒體雜志，對業內學者、開發商、操盤手進行了一次問卷調查，以解讀通脹預期下的房地產市場。

任志強：通脹一定會出，但不是現在

通脹的話題不是炒作，全球這么大的貨幣發行量一定會引發通脹。中央政府拼命的增加黃金儲備，說明國家在擔心通脹。今年上半年白銀銷量也在拼命增加，已經超過了10%，早就超出需求了。不過中國短期內還不會出現通脹，目前CPI和PPI都是下降的。

樊綱說，中央政府可以把貨幣收回去，我覺得中央政府收不回去，通脹是一定的。我們說現在的價格是相對穩定，略有回升。銷售已經超過2007年，但是從價格指數來說，連2004年的水平都不到，現在只有96，從109降下來，估計今年不會超過100，也就升到98-99的樣子。景氣指數現在也只有90多。

去庫存化的速度快，主要指的是已經在建設的房子。土地的去庫存化可能還需要很長很長的時間。有些人買地是補倉，把成本拉平，否則他的高價地永遠沒法消化。起碼到目前為止，我們沒有看到像媒體所說的土地已經瘋狂了，1-5月土地供應速度是下降的，還沒有出現正增長，土地總供給量跟去年相比大幅下降，雖然4-6月份略有上升，但1-3月份太低了，1-5月總的土地開發只有7000多公頃，比去年和前年大幅下降，大概下降20%-40%。

我們也沒有看到指標顯示房價迅速上漲，環比上漲0.6%，同比下降了1%，怎么能說房價上漲了呢？燕郊的很多房價就在跌。

前段期間的樓市回暖，地產股、黃金價格暴漲與通脹預期無關，而是和利率下降、稅收減免有關系，政策層面上的刺激。投資需求抬頭數量很低。

通脹意味著什么？

通脹肯定會意味著大家會用房子去保值，但是不表示都能漲價。中西部地區漲100塊錢都很難。大多數城市庫存還很大，沈陽、西安、成都這些銷售量迅速增長的城市也不例外。土地的庫存量也還很大?，F在新開工面積是負增長，因為投資上不去，下半年拿到的土地開工會在明年年初，具備可銷售條件會在明年2季度，所以明年2季度以前可能會有一個短時期的嚴重供不應求。價格可能會出現報復性增長，且這種可能性越來越大。

但不是所有的開發商在那個階段都有房子可賣。開發商為了收回現金流，可能不敢積壓，因為害怕政策明年會有變化，所以在今年年底前，可能還是會以消化存量為主要任務。

供不應求并不是對所有開發商都是好事，因為報復性增長會對下一輪波動影響更大，可能會刺激政府采取更極端的措施，所以市場會變得更加混亂。對于長期持續開發的公司來說寧可慢慢地漲。

如何防范通脹

應對通脹最佳的渠道是房地產、黃金、石油。中國情況比較特殊，只能去買房子，要么就是金融資產，石油不讓買，無路可走。地段最好的房子最能抗通脹。

中國最大問題是沒有長期政策，在這種情況下，地產公司不一定能通過土地儲備防止通脹?，F在很多單位增加土地儲備，一個是國有企業，另一個是上市公司。目前沒有加大土地儲備的是非國有和非上市的公司。他們可以比較靈活地去選擇拿地。價格低了拿，價格高了不拿，不一定非得拿。

目前來看住宅和商業都還不錯，寫字樓是增長最慢的，銷售還是有增長的，價格沒有增長。但是現在也不是抄底買進的好時機，大的投行外資都在撤，短期收益很難保證，如果簽長期的租約，也很難抵御通貨膨脹。

如果有雄厚的資金實力，買了不要短期收益，等以后再說，那你還不如去美國買房子，現在3-5折。當然有投資價值。如果按照租約計算，起碼有10%-20%的租金回報。

我們介入房產抗通脹，是因為房產有雙重價值，因為它既可以抗通脹也可以居住。全國來看，投資客也就占2%-3%，局部地區可能18%。我也沒覺得那些買別墅的人純粹是為了投資，好幾千萬的房子，交易起來會很困難。像北京4-5月份，大戶型和別墅成交上升得很快，還是自住的需求決定的。

小戶型是熱賣，但是小戶型的客群里25-35歲的人占了70%以上，這就說明絕大部分仍然是自住性需求。我們判斷不出來投資需求抬頭。投資需求通常是35歲以上。35歲以下主要是結婚、生孩子的客群。

華遠的項目沒有調整銷售節奏，西安的項目在加快銷售，每個月賣100多套，項目很大，要漲價也是以后的事情了；北京基本已經是尾盤了。

我們的拿地計劃，目標地塊有6個，包括住宅也包括其他，拿得著拿不著是另外一個問題。天價地屈指可數，賣了幾百宗地，大部分都是一標兩標就完了的，沒有幾個是天價的地，大部分都是底價。

范小沖：房價二、三季度會漲，第四季度后半段會面臨壓力

全世界都有通脹預期，因為各國都在執行寬松的財政和貨幣政策，超常規強力救市，一旦觸底回暖，通縮就會轉為通脹。但是通脹不會那么快到來?，F在是危機深化和下滑階段，全球都處于通縮期。政府正在全力托市，但是目前來看下滑速度比上升力量更大些，反過來當上升力量賽過下滑速度時，市場就會回暖。但是回暖在2009年不會來臨，2010年不好說，2011年、2012年那我們可以說回暖了。今年二季度和三季度都會漲，到第四季度后半段會有壓力。

現在房產又在堆積風險。實體經濟相對較冷，就業很嚴峻，工廠還在紛紛倒閉，鋼鐵和電力產能過剩。

通脹這種預期已經對樓市產生了影響，虛擬經濟很旺，樓市、股市很火，有的把實體經濟的資金抽出來轉到虛擬經濟。這個時候不應該盲目樂觀，借機炒作，應該理性，把精力花在推動實體經濟的復蘇上。因為現在需求的支撐基礎是無力的，一爆炒，一旦熱潮退去，就會面臨新的危機。

一季度主要是剛需，二季度避險性、改善性、投資性需求有回彈之勢，企業應盡快出貨。

孫飛：一線城市還有30%下降空間

未來通脹和通縮壓力會并存，大家都只看到通脹壓力，但是我發現最近豬肉價格下降得厲害。

前段時間房市突然小陽春，基本上都漲回來了，我認為一線城市還有30%的下降空間?，F在有泡沫，還會面臨泡沫破裂。富力廣州拍到的土地面粉又貴過面包了。未來半年全國會處于震蕩整理階段，北京、廣州未來半年會下跌。鋼鐵產能仍然過剩。通脹在短期內會造成虛假繁榮景象，但泡沫終究會破裂。

本人認為甚至還有降息空間，但在通脹壓力下未來可能加息。買房不是首選，物業稅也會增加成本。

黃金是避免通脹最好的選擇，股票在3000-4000點都還有投資空間，房產、土地反而不是很好的選擇，兩三個月以前還可以，現在已經過高了。

范睿：可能是滯脹，房價可能二次探底

通脹可能下半年，明年的可能性很大，而且可能是滯脹。經濟就業指標不漲，正常的通貨膨脹會刺激經濟，滯脹不行。

地產和黃金、股市的情況不一樣。房市我認為更多是報復性反彈，而非回暖。2008年壓抑了一年，很多城市的銷量都在下調，消費、投資和改善性需求都被抑制，這些需求是真實存在的。上半年，通脹預期并不大，CPI、PPI幾個指標連續幾個月都還在下跌。

未來半年我認為會處于震蕩整理，不排除二次探底。

滯脹情況下，就業，收入未增加，一般老百姓實際收入下降，生活水平和購買力下降，不排除一些有錢人買房，但是普通老百姓反而受到了限制。

去年沒買，不一定現在買，下半年，可能還會有底部出現。相對來說，中小戶型抵御風險能力更強。

董黎明：現在看還沒有任何通脹跡象

現在通脹還只是一個假設而已。只能說按照一般原理，投資過度增加會導致通脹壓力。有可能，是不是一定出現不好說?，F在看還沒有任何通脹跡象。

房價是漲是跌，還是取決于大經濟形勢和供求關系。要看這兩個因素綜合考慮。

顧云昌：買房是抵御通脹最簡單的方式

通脹預期正在越來越明顯。各國都在增加流動性，包括中國在內，也在發放貸款，如未流入實體經濟，那么就會流入房地產等虛擬經濟體。流動性凍結時要以現金為王，流動性過剩時則以資產為王。這個因素，加上國內投資渠道狹窄，最好的渠道就是買房保值增值?，F在高端物業銷售開始好轉，北京、上海、深圳、杭州等城市都出現了排隊買房現象。

投資者的資產靈敏度是很高的，現在的情況當然表現了這樣一種預期。

大宗商品上漲，油價突破70美元/桶，今年實體經濟沒熱，大宗商品開始漲，資源價格不是實體經濟拉動的原因，發電上漲還是很緩慢。

現階段現金為王要轉為資產為王，最簡單是買房。而且，最近4萬億拉動投資計劃后，國內經濟有明顯的國進民退現象，這造成了許多私企老板暫時不經營實體了，有的等實體經濟條件好了再投資，把工廠關了改投資房地產業。

最不靠譜的就是房價預測。目前來看，底部已經出現，在去年年底到今年年初?，F在已經在上升期，如果不出意外，還會保持下去。

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