中小房企借殼忙(1)

經濟觀察報 記者 周亞玲 雖有IPO重啟的預期，但中小房地產開發商依然忙于借殼上市。

近日，記者獲悉，北京潤豐房地產開發有限公司希望借殼上市，對象是ST炎黃。潤豐總經理王宇表示，潤豐目前的兩個戰略目標由區域向全國發展和借殼上市，正在同步進行中。

潤豐是多年來熱衷于上市的地產公司的典型。2006年9月，ST圣雪絨發布公告，明確與北京潤豐就股權轉讓達成合作意向，但2個月之后，雙方因為潤豐、上市公司及控股方寧夏圣雪絨集團在某些具體操作方案上未能達成一致意見，合作告吹。

出于借殼上市的需要，潤豐地產在不斷調整項目和土地儲備進度，完善內部治理結構。

目前，潤豐地產在北京開發了潤楓水尚、潤楓德尚等項目。近一兩年，在南寧、哈爾濱等地也拿了一些土地。最近，還在北京東小口拍下一幅地塊。王宇告訴記者，潤豐目前約有土地儲備百萬平方米。此外，潤豐還花高價聘請兩家大型管理咨詢公司專門做內部分析調整，啟動了新的品牌標識。

同樣有借殼上市意圖的寶龍地產的內部人士對記者表示，寶龍上市的會是整個地產，而不是此前傳聞的僅是商業地產部分。在港股IPO和在內地借殼上市將同步進行，原則就是哪邊條件優惠就上哪邊。去年，寶龍通過聯交所聆訊后暫緩在香港上市。

據不完全統計，今年以來，發布公告或已經在找ST公司談合作的地產公司已經有10家以上，其中以中小開發商為主。

房地產企業借殼忙，除了借殼上市的時間相比IPO可能較短外，更重要的原因還是中小開發商特別是民營開發商面臨的融資渠道匱乏。

遙遠的IPO

一家大型券商投行部人士告訴記者：“近期，除非是大地產公司，其他來洽談IPO的企業，我們沒什么興趣，即使是項目特別集中的區域性開發商也不想做，因為成功的可能性很小?，F在業內都認為除了已經過會的、和房地產相關的中國建筑，其他沒什么可能性?！?

賽德天勤律師事務所的律師薛蓮接受采訪時也認為：“目前雖然有IPO重啟的預期，但對于大部分公司來說，借殼上市還是相對容易?！边@家律師事務所為華遠借殼ST幸福出具了法律意見書。

對于房地產公司特別是中小型公司來說，實現一些相對硬性的指標不是那么容易?！敖狗指铑I取土地證，符合90/70的產業政策，沒有買了2年沒開工的土地，付清地價款。這是證監會發審委的審核中是必然考察的項目?！币晃煌缎腥耸空f，這些指標很大程度上影響了開發商的IPO。

業績能否連貫是另外一個重要的考核點，實際上中小型房地產公司當年有項目開盤就有營收，沒有項目開發就等下一年?！叭绻恋貎洳粔?，過一兩年就沒土地了。證監會最擔心的就是這點，業績不穩定涉及中小股民的利益?！?

“實際操作起來，真的很有難度，即便是規模不錯、模式獨特、發展很好的開發商也不容易通過，常常失敗，不斷重新來過?！睒s盛發展就是這樣的例子。

榮盛發展上市成功之前，曾經有不成功的過會經歷。榮盛地產曾于2006年7月7日上會，但其首發申請被證監會發審委否決。

“否決的原因是材料中說的資金募集項目，發生了實質性變更。實際上，榮盛早就有上市打算，也準備了很多材料。但當時的大背景下，IPO一直受到控制，榮盛原來材料里提到的項目也在同步施工，時間過去了，就進入了結算。突然要過會，榮盛只能硬著頭皮去，結果就被否了。后來調整了方案，放入新項目才過的?！?

“榮盛在地產公司屬于資質不錯的，只蓋9-11層的高樓，只在中小城市開發，樓盤定位是中高檔，很有特色?！?

“審核非常嚴格，如果為了上市臨時去拿土地，也不可行，必須要早就有戰略部署?！边@位投行人士強調，沒有幾年的土地儲備，IPO很難成行。

但是，不能從資本市場中獲得幫助，只靠自有項目積累的資金又怎么去拿土地呢？

轉戰港股的難度也非常大。今年以來，機構熱衷討論的是三家公司，“霸王洗發水、金隅股份、中冶集團，這三家可能性最大?！薄敖鹩绻煞菘赡苄詷O大，霸王被認為是內需概念股，很被推崇?！币晃幌愀劢鹑谌θ耸扛嬖V記者。

“資本市場是用比較法得出優劣，即便是中小開發商，很多的一年收益有十幾億元，比一些其他行業的上市公司業績好，但這并不能成為上市的理由，每個行業板塊都是有配比的?！币晃恍袠I人士這么認為。

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