抄底美國樓市 啟立投資的中國“說辭”(1)

經濟觀察報 記者 龐麗靜　三個月前，中國赴美購房團遠赴紐約、洛杉磯等地考察房產，空手而歸。6月2日，美國啟立投資集團（以下簡稱“啟立投資”）再度啟動抄底美國房地產市場的募資行動。

這項募資金額為5000萬美元的計劃，以中國沿海城市的中小企業為募集對象，抄底的目標也由之前赴美購房團主攻的住宅變為商業地產項目。

底部

“啟立投資預測美國商業房地產市場到底大約還有12-24個月?！眴⒘⑼顿Y董事長兼首席執行官楊志強表示，“這是一個趁低吸納的好機會?！?/P>

據分析，由于現金流不足，美國許多大型投資基金被迫出售資產兌現，還有一部分投資者在高峰時入市，銀行貸款到期前找不到再融資的渠道可能被銀行收回。此外，美國失業率的上升導致商業地產空置率上升，銀行壞賬增多，未來3年被銀行回收的資產會翻倍增長。

啟立投資預測，辦公樓市值與高峰時相比將下降36%，今年第四季度，空置率將從15.2%驟增至20.5%。

楊志強表示，銀行回收的不良資產是其投資目標之一。目前，商業地產被銀行回收的部分還不是很多，但是從報表看，在未來的兩到三年內，特別從明年開始，會有大量的不良資產進入市場。

啟立在分析報告中稱，近40年來，美國資產價格虛漲明顯。房價和租金的比率從1983年到1996年14年間從19倍緩慢升至20.2倍，1999年到2006年8年間從20.8倍劇升至32.3倍，泡沫已經浸染了房地產的價值。美國商業地產2007年達到泡沫的高峰之后，開始下跌。資本化率(資本化率越低，售價越高)的低點是前所未有的。

楊志強稱，美國是世界最大的經濟體，經濟周期明顯。衰退期6-7年一個周期，是投資經濟周期比較理想的地方。

哈佛大學投資戰略決策項目研究員、北京大學與浙江大學客座教授克里斯托夫·金對本報表示，美國商業地產的跌幅在40%-60%，商業的不景氣直接影響商業地產的景氣度，失業率數據近兩個月已經升至接近10%。底特律的汽車城甚至出現1美元房產。

“如果以2008年9月中旬美國次貸危機全面爆發和全球股市崩盤為標志，危機還不滿周歲，如此深重的危機，顯然不會在短短的幾個月內煙消云散?！笨死锼雇蟹颉そ鸨硎?，“就業市場持續惡化，失業率飆升，倘若繼續走衰，消費者勢必進一步縮減開支使經濟雪上加霜，房屋拍賣市場繼續上升，銀行業有毒資產仍在積累，信貸市場并不寬松?！?/P>

勝算

今年春節后，一場由某網站發起的赴美購房團曾遠赴紐約、洛杉磯、舊金山和波士頓等地考察房產，購房團成員來自北京、上海、江蘇、山東等地，職業覆蓋房地產公司高管、企業負責人、跨國公司高管、私企老板，但最終零成交。法律、稅收等政策也成為中國投資者投資美國房產的瓶頸。

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