保障房用地面臨“嚴管” 挪用開發被叫停(2)

灰色土地的洗白成本

1997年，北京為了維護房地產市場秩序，防止出現土地成本雙軌制，曾下發文件，對利用劃撥國有土地開發建設經營性項目的土地使用權處理工作進行了初步規范，其中提到“１９９７年１月１日前，利用劃撥國有土地開發建設的已竣工的普通商品住宅項目，需在１９９８年６月３０日前，辦理有關手續，按平均每平方米建筑面積銷售價格的５％核算樓面土地出讓金。大市政費和城市基礎設施‘四源’建設費按有關規定交納”。而“辦理有關手續”指依法取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和市房地局頒發的商品房銷（預）售許可證。該意見指出，凡未按上述規定辦理的，市、區、縣房地產交易機構不得辦理立契過戶手續，權屬登記部門不得辦理房地產登記發證手續。

2003年，國家發改委等三部委下發“發改投資(2003)492號”文件，強調“凡以經濟適用房名義取得的劃撥用地，嚴禁轉作其他用途”。

此后幾年，北京市國土局下屬各區分局也開展了一些工作，調查摸清劃撥用地使用情況。例如，2004年“8·31”大限后，北京市對各區劃撥用地土地使用情況做了調查摸底，其中宣武區改變用途和出租房屋的建筑面積共12.63萬平方米，西城區調查的改變用途建筑面積為38.3萬平方米。

2003年10月20日，海淀區局曾集中開展劃撥土地建商品房上市交易補交地價款工作，截至2003年11月10日，共受理此類項目10個，涉及商品房22套，建筑面積1060平方米，收繳土地出讓金27.01萬元。

“按照以前的做法，能補齊手續的項目，就相當于是合法化了。那么，不管是從北京1997年的文件，按照銷售價格5%核算樓面土地出讓金，還是從海淀區2003年22套商品房集中補交土地款27萬元的數字，我們都可以看到，合法化的成本是低廉的，而收益是很高的?！鄙鲜鲩_發商分析說：“我們再按照現在北京市各區域基準地價來比較，以最近富力剛剛拿到的廣渠門外10號地為例，拆遷花了3.5億元，每平方米4000元多元，該區域基準地價約500元—600元/平方米，再加上一部分市政配套費，包括七通一平的費用，加起來成本6億—7億元，最后富力拿地價格10多億元，中間的3億多元就屬于土地溢價。在公開出讓過程中，這部分溢價幾乎是不可避免的，但如果由劃撥用地補交土地出讓金轉變為商品房用地，那么這部分溢價成本就省了?！?

該人士表示，現在政府在做的是將這個口子縮小，因此今后將劃撥用地轉為商品房用地的操作難度會加大。

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