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保障房用地面臨“嚴管” 挪用開發被叫停(1)
經濟觀察報 記者 陳文雅?對房地產開發中涉及違規變更規劃用途的查處行將展開。國土資源部在日前下發的《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》中強調，“禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業開發”。
“劃撥用地改商品房開發，這道閘門要收緊?！币晃唤咏鼑敛康墓賳T說。
5月8日，住房和城鄉建設部、監察部聯合下發了《關于對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》，目標是“通過1至2年的專項治理，使房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率的問題明顯減少，房地產開發中規劃審批環節腐敗問題易發多發的勢頭得到有效遏制”。
山西省建設廳一位工作人員對記者表示，目前，省廳已經部署了專項檢查工作，各市正在上報專項治理工作方案，這個月開始自查自糾。
土地轉身大范圍存在
“各地存在的問題不一樣，在北京、上海等城市，這種現象相對較少，在二、三線城市可能更需要規范?！北本┑睾裰逻h項目管理公司總經理謝遠玉表示。
但北京一位開發商向記者透露，“某經濟適用房小區，多年前拿到的劃撥用地，經濟適用房單價約為2680元。而現在該小區忽然推出了商品房，賣6500元—7000多元/平方米。周邊其他商品房項目的銷售單價至少在8000元以上。這其中的奧妙在于，僅需補交200元—300元/平方米的土地出讓金，將劃撥用地轉變為商品房用地，房屋使用權證就可以由經濟適用房變身為擁有完全產權的商品房。盡管其單價比周邊商品房低幾千元，但是利潤比同地段的一些新建商品房要高?！?/FONT>
在西北某重點城市，2003年曾集中批準將10個經濟適用房項目轉為商品房開發。而其中一個項目在創造了均價突破4100元／平方米仍遭搶購的“商品房”銷售業績的同時，開發商以均價不足2300元／平方米的低價，將四棟逾150套、面積170—300平方米的“豪宅”，“團購”給了當地兩家職能部門——土地局和建設局。
上述開發商表示：“整塊劃撥用地直接轉變為商品房開發，尤其是整塊經濟適用房用地直接轉變為商品房項目的情況較少見。從程序上來說，這種情況都要先經過招拍掛這道程序，才能合法變成商品房用地?！?/FONT>
華遠地產總裁任志強在接受采訪時稱：“北京市2006年、2007年連續兩年沒有完成商品房建設用地的供給計劃，但是卻以180%以上的超額幅度完成了‘經濟適用住房的用地計劃’，且市場中只有相當于商品房供給量不到四分之一的經濟適用住房面向社會，所以你們會覺得房價貴?！?/FONT>
因此，在保障安居工程以劃撥方式取得土地后，改變用途用于商品住房等商業開發的現象，其操作空間一般存在于劃撥用地及其所配套的商業用地的比例上。
上述開發商透露，通常來說，有幾種渠道。一種是保障性住房項目配建的商業區，其配套面積、規模等可以進行增減，相應地，開發商以增加商業配套部分用地面積的方式，以及增加這部分用地容積率的方式申請規劃變更，獲得審批后，都可以達到增加可銷售商品房建筑面積的目的。
部分經濟適用房項目也配建有商品房。在這種情況下，某些地方政府部門在保障性住房項目建設過程中由于資金短缺，因此和開發商達成協議，將保障性住房項目用地劃撥給開發商，由開發商出資代建經濟適用房或廉租房，并允諾開發商可以從用地中劃一部分出來，將規劃用途轉變為商品房用地。
此外，部分限價商品房項目配建有經濟適用房或廉租房。由于限價商品房項目地塊要公開出讓，因此劃撥用地轉為商品房用地，主要表現為開發商獲得項目地塊后，改變商品房用地規模和項目配套用于經濟適用房或廉租房建設的劃撥用地規模的比例，或者通過更改容積率等方式改變建設規模的比例，從而增加可銷售商品房面積。
在中央部委、大型國企等機關云集的北京，歷年沉積下來的“劃撥用地”不是一個小數目。而劃撥用地改變規劃用途，變身商業經營性用地也并不少見。
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