北京拆遷艱難破局
經濟觀察報 記者 胡芳潔 北京終于開始嘗試參照市場房價進行拆遷補償。
4月初，西長安街拆遷首次參照市場評估價給予補償，每平方米的補償基礎價，超過了3萬元；4月中旬，隆福寺招貼擬拆遷公示，表示將按市場評估價進行拆遷補償。
如果拆遷戶都能在自己的老房子旁邊買上一套商品房，拆遷所引起的重重矛盾，是否會因此煙消云散呢？問題似乎并非如此簡單。
形同虛設的評估價
年近古稀的彭洚（化名），居住在北京市宣武區牛街附近的平房里，她的家族在此落戶的時間可以追溯到解放前。最近這幾年，她的生活正在發生巨大的變化。
2005年，彭洚所住的社區被劃入拆遷范圍，接下來發生的故事并不新鮮，和許多所謂的“釘子戶”一樣，彭洚一家因對拆遷補償款不滿而拒絕拆遷，該地塊開發商開始與其進行拆遷協商，這一協商從2005年一直延續到2008年。由于一直無法達成一致，2008年，法院給彭洚下發了拆遷糾紛裁決。在處理拆遷糾紛的程序中，法院裁決往往成為拆遷方施加壓力的重要依據，因為在這份裁決中，根據政府相關規定計算出來的“正?！钡牟疬w補償金額約30萬元，遠遠低于開發商之前給出的120萬元的口頭協議價。
因為對拆遷面積、價格不滿意，彭洚開始使用法律的手段維護權利。不過2009年初，在一審判決中，法院駁回了她的訴訟，其中一個重要的理由，就是原有評估值并不存在問題。
事實的確如此。北京市所實行的拆遷補償評估模式，屬于政府指導型模式，其中構成拆遷補償金額的核心元素，為基準地價和基準房價，然后根據固定的計算公式進行估算?；鶞实貎r和基準房價，都是由北京市政府主管部門制定的。
例如，目前北京市基準地價和基準房價的取值，源于北京市國土資源局2001年頒布施行的《北京市房屋拆遷評估規則（暫行）》，其中土地級別被分為一級到十級，價格最高一級土地的基準地價和基準房價分別為5300-6000元、1000元，其他級別土地的基準價格，在此基礎上依次降低。
彭洚所居房屋的拆遷補償金額，正是在此基礎上估算得出。根據估算出的總賠償金額，每平方米的補償價為8000多元，該地周邊商品房價格約為1.5萬元/平方米。根據同樣的估算標準，西長安街的拆遷估價，同樣會遠低于目前的拆遷價3萬元/平方米。
這一估算方式的試點，企圖促使拆遷價與同地段房屋市場交易價格靠攏，并改變一直以來明顯偏低的評估價。實際上，政府相關部門在2001年公布了基準地價和基準房價后，直到現在，這一取值都沒有再進行過任何調整。
評估金額與城市中心區市場價格的背離，極大地削減了評估的作用，評估賠償金額形同虛設。
“其實開發商也知道估算值太低?！迸礓拇砺蓭?、北京旗鑒律師事務所劉曉原律師說，實際補償估算價與市場情況嚴重不符，這早已是公認的事實。幾乎所有的拆遷戶都沒有按估算金額進行補償，實際賠償往往高于估算值。這就不難理解，有法院認定有效的評估金額在手，開發商依然愿意給出遠高于評估價的協議補償價。
“幾乎每一戶的補償標準都是不一樣的?！眲栽硎?。隨之而來的問題變得更加嚴重。協議補償，超越評估價，成為補償金額的最終議定方式。補償標準的缺失，使得每一戶的補償金額，都成為一個“不能說的秘密”。
和彭洚一樣屬于拆遷范圍的住戶，大部分都已經拆遷，至于他們各自的補償金額是多少，沒有人知道。
“還是估價標準有問題?！眲栽f，如果按照市場價進行賠償，并且都執行同一個標準，大部分拆遷戶還是能夠接受的。他認為，北京開始使用市場評估價進行拆遷補償是一種進步，并能帶來明顯的效果。
有限效果與先進性
按市價補償，會成為破解拆遷矛盾的靈丹妙藥嗎？
“人們認為原來的評估價低了，現在的評估價高了。其實并非如此?！北本┦准逊康禺a評估有限公司董事長高喜善表示，以前的補償金，除評估價以外還有額外補償，而現在按市場價評估，除去法定補償或補助外，這些很難再予考慮。
實際上，上述彭洚一家的例子也是如此，即使其擁有的40平方米左右的產權面積，按市場價評估補償，也會遠低于開發商所給出的120萬元的口頭協議價。
拆遷實際上是一次利益再分配的過程，面臨著各種矛盾，短期內難以解決。由于普遍標準缺乏，利益的不公平、非透明分配，依然會繼續存在。這同樣會為房地產業的推進，帶來數倍的消耗。
“計價方式從靜態到動態，這只是技術手段的變化?！北本┦准逊康禺a評估有限公司總估價師王世春表示，估價方式的改變，只會適當緩解矛盾，而不會根除矛盾。他認為，這一估價方式仍然將面臨一些考驗，例如，在目前這個時點上，按市場價評估的賠償金可能比原有模式的評估價更高一些，“但如果房價下降或出現較大的波動，會出現什么情況呢？”矛盾可能依然存在。
不過這些問題，依然不能磨滅這一變化的進步性?！耙郧暗拿苤饕褪窃u估價格太低?！备呦采普f，這有兩種解決方式，一是修改文件，一是按市場價來走。
北京的這一變化，正是后者。
據了解情況的人士透露，由于拆遷估價補償矛盾重重，早在一年多前，北京市建委就開始了相關課題的研究，當時最基本的一個思路，就是根據市場房價來估算，并進行相關試點，為全市推廣做準備和論證。
不過，對于是否會進行全市推廣、目前具體有哪幾個試點，北京市建委并沒有對此問題給予回復。
“會不會推廣實行，現在還很難回答?！弊鳛槭状螌嵭写朔绞降脑圏c地區，北京市西城區建委表示。
實際上，與市場接軌的拆遷估算模式，早已在其他城市實行，包括上海、重慶、天津等地；而采取政府指導型的估算模式的，除北京外，還有浙江等地。盡管拆遷所涉及問題很復雜，但非市場原則的弊端，已經非常明顯。
“僅從估算專業的角度來看，按市場價評估的方式，推廣起來并不太難?！蓖跏来罕硎?。
隆福寺街道的墻壁上，相隔不遠，就招貼著一大張“拆遷公示”單，上面列出了拆遷的具體范圍，并寫著拆遷房將“按照房地產市場評估價進行貨幣補償”。
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