取消限外令 深圳樓市重回上升通道？
經濟觀察報 記者 王凱 “現在可以過戶了?！苯?，在深圳各區陸續取消“限外令”規定后，來自香港的馬先生懸著的心終于放下了。
4月27日，取消“限外令”在深圳正式生效。
自今年3月3日，廣東省政府出臺《關于促進我省房地產市場平穩健康發展的若干意見》開始，他就開始關注深圳樓市政策動向。
《意見》第十二條規定：港澳臺居民在廣東省境內買房，執行內地居民同等政策。這意味著廣東將取消自2006年開始實施的港澳臺居民只能購買一套房的“限外令”。
高興的同時，馬先生開始迅速尋找自己中意的房源，并已經和某中介簽訂了購房意向合同。只等政策一落實，就去登記過戶。
事實上，的確有部分像馬先生這樣的香港人在內地有置業需求，中原地產深港研究中心總監張偉也向記者證實，“3月份取消限外政策出臺后，很多香港客戶跟中原簽訂了意向合同?！?/FONT>
4月底，“限外令”解禁正式在深圳落地后，到底會對深圳樓市有什么影響？在此時宣布解禁的背后又有怎樣的救市含義？
利還是弊？
一位接近深圳國土局的人士告訴記者：“幾個區我都問過了，都已解除限外令了，可以說，港人在深圳置業已經沒有任何障礙?！?/FONT>
“一些想在內地置業的香港人現在可以買，但是不會成為購買主力，也不會對現在的市場狀況造成質的影響?！鄙钲诖髮W國際金融研究所所長國世平告訴記者。
根據美聯物業市場研究部統計，受廣東省政府“放寬對港澳臺居民在廣東境內購房的限制”影響，3月深圳市一手房成交宗數巨量上升，全市共賣出一手房8509套，環比增長61%，同比增長146%。
美聯物業市場研究員馮永恒說：“由于市場普遍擔心解禁后樓價會重回上升通道，導致3月份全市成交量出現大幅攀升。在地方細則出臺后，境外人士的購房需求將真正釋放出來，特別是在港人一向比較青睞的后海、羅湖口岸、福田口岸等片區，港人的置業需求應該會有較大幅度增長?！?/FONT>
在國世平看來，取消“限外令”在一定程度上可以促進成交量上升，但是更多的還是取決于香港樓市的變化，如果香港房子價格趨高，會有很多港人來深圳買房，但是如果香港的房子也在跌，深圳樓市就沒有太大的吸引力。這是一個參照的指標。
國世平說，1997年亞洲金融危機后，香港樓市持續下跌，2007年才恢復到1997年的80％。目前，香港通脹仍高，失業率上漲快，經濟情況還不穩定，樓市仍有下跌的跡象。
據記者了解，最新公布的香港1-3月的失業率升至5.2%，創近三年新高。高盛預期失業率將于明年上半年升至7.5%的高水平。
另外，國世平認為，深圳和香港最大的區別還在于，香港的土地供給量是可控的，投資者可以看到樓市未來的前景，而深圳不一樣，關外有太多的土地供給量，將來地鐵通到關外，交通便利后，關內的價格就會下來，香港的投資者也會看到這一點。
事實上，即使在“限外令”沒有取消之前，想在深圳投資買房的港人還是可以曲線進入。
深圳某投資者告訴記者：“限外主要是在信貸上不予支持，但是資金仍然可以通過別的渠道進入，對于投資者來說根本不是問題，我身邊很多香港朋友都是這么做的?！?/FONT>
在他看來，“限外令”解禁不會對深圳樓市造成本質的影響。
據中原地產深港研究中心總監張偉估計：“每年，深圳成交的樓盤，港人購買的比例可以占到8%-10％。取消限外令，理論上講，現有的成交會增加10％以上?！?/FONT>
取消限外的背后
有人認為，此時宣布“限外”解禁，是深圳市政府希望扭轉成交下跌的趨勢。
對此，張偉說：“這是沒有根據的，深圳只是在按時轉達廣東省的決定?！?/FONT>
深圳市國土局數據顯示，4月份前20天，深圳新房成交面積約46.5萬平方米，成交套數為4619套，日均成交約231套。而3月份全月深圳新房成交面積為69.48萬平方米，成交套數為5873套，日均約236套。從數據上看，一季度的旺盛的交易局面目前沒有明顯的回落跡象。
在張偉看來，房地產的“限外令”解禁等救市政策的出臺還是廣東省基于全局的考慮。
瑞士信貸董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬告訴記者：“房地產熱，可以帶動50個產業向上走，你說政府怎么能不救？地產政府的挽救已經讓開發商度過了最壞的日子?！?/FONT>
但是取消“限外令”的結果到底會怎樣？顯然，未知的因素還有很多，“比如近日的豬流感疫情，對樓市的影響，都是難以估計的?！睆垈フf。
馮永恒認為，目前的成交增量主要是前期積累的大量自住需求集中釋放所致，具有階段效應，在經濟基本面沒有出現大幅改善甚至有所惡化的情況下，高成交量勢將難以為繼，隨著自住需求釋放告一段落，預計在六七月份，全市商品房成交量會有一個小幅回落，樓價上升的空間亦十分有限。
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