凌克解讀金地年報 今年必須拿地(2)
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報告顯示，截至2008年底，公司土地儲備為可租售面積1133萬平方米，其中珠三角地區可租售面積為400.12萬平方米占比最多，其次是長三角地區279.15萬平方米占比25%，目前的土地儲備可保障公司未來3年的開發量。
“但是要考慮2011年和2012年的利潤增長和今后的持續發展，今年必須拿地?！绷杩吮硎?，“今年，拿地價格已經回歸，流標量大，可以拿。但是不會拿大盤，要短平快，對周期長的大項目會大幅減少，不會盲目拍地，不會拼價格?！?/FONT>
顯然，有了前車之鑒，如今的金地在更加謹慎地潛行。
據透露，公司今年預計用50億至100億元資金用于買地。
除了目前持有的現金，金地也在抓緊A股融資，前不久已經宣布了40億的增發計劃。另外，凌克表示，由于今年的借貸成本已由去年的8%降至5％，借貸環境相對寬松。今年將適當提高財務杠桿，凈負債率不超過100％即可。
據悉，截至2008年年末，公司共獲得中行、農行、工行、建行、招行等多家銀行約232億元的授信額度，并與包括德國HYPO銀行、香港永亨銀行等多家境外銀行開展項目融資，有了實質合作。
戰略調整
“在低潮的時候，會有很多反思，會回過頭來做很多基礎性的研究工作?！痹诮涍^2007的火熱和2008年的蕭條，凌克把風險把控看得更加重要。
“我們意識到，過去的發展和風險對沖機制還不夠強?！?/FONT>
為此，2008年初，金地請來了麥肯錫為其制訂新的戰略發展構架。
報告顯示，已確定了以住宅開發為中心、房地產金融為重要支持平臺、通過社區綜合體建設培育商業開發能力的戰略方向；確定了把住宅產業聚焦于中高端市場、強調ROIC的競爭戰略；制定了戰略管控的組織模式，并圍繞核心戰略能力培養進行了組織架構改革，設立了集團戰略部、產品研發部等部門。
“新成立的戰略部不是以最快發展為原則，而是要把未來的風險看清楚”，凌克告訴記者，“以前60%、70%的增長速度太快，現在我認為20％、30％的速度是安全的。今年新開發計劃135萬平方米，爭取做到130億到140億的銷售額?！?/FONT>
在成立了單獨控制風險的部門后，金地在“考慮怎么通過產品線的設計縮短開發周期，騰出更多的時間更好地來甄別我們的客戶，為客戶做出更加細致的服務?！?/FONT>
為此，與羅蘭貝格合作，啟動了產品策略與產品線的研究工作，構建金地的產品研發管理體系。
“過去20多年來，金地開發了很多產品，積累了很多經驗，但是并沒有把他們總結歸類?，F在做的產品線研究工作，就是把各個產品線的特征比作一個書架，現在按照不同的產品系列的類別分別放到各個欄里，比如梅隴鎮是為年輕人設計的，那么只要是過去為年輕人設計過的一些社區、戶型等方面積累下來的經驗和成果就可以放進去，今后再開發這類的產品，就可以直接從書架上取出這些東西，直接運用?！?/FONT>
“縮短了開發周期，提高投入產出回報率，做大規模，像造汽車一樣造房子?！绷杩讼Ｍ?，冷靜下來的金地能在經營安全的前提下，規?；l展。
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