限價房糾紛第一案：保利與業主“對簿公堂”

4月8日上午，保利西子灣一期111名業主訴保利地產合同糾紛案在廣州市白云區法院開庭。與此同時，保利西子灣二期部分業主也正在抵制收樓。

2006年底，保利地產通過競拍獲得保利西子灣項目地塊。次年底，該項目一期800余套房屋預售，吸引了8000多人申購。去年底，一期正式交付使用，隨即遭致部分業主集體抵制收樓并起訴。

“原來還想做出個品牌，沒想到會是這樣！”當天庭審結束后，保利地產法務部一位人士對本報表示。

作繭自縛？

當天庭審現場，雙方就保利西子灣是否因質量問題而延遲交樓展開爭辯，針鋒相對。

同樣激烈的場面起始于2006年保利地產參與保利西子灣項目地塊競拍時。當年11月，保利地產經過多輪舉牌，在富力、中海、越秀城建等眾多地產大鱷中突圍而出，競得廣州市白云區金沙洲B3736F01地塊。這就是后來的全國首個限價房項目——保利西子灣。

當時，保利地產為該地塊付出的代價是4.13億元總地價，樓面地價達2557元/平方米，且最高限價為6500元/平方米。

金沙洲地區位于廣州和佛山南海區交界，是廣州市規劃中的人居新社區。直至去年上半年，該地區樓盤均價大多在8000元/平方米左右，部分樓盤均價超過1萬元/平方米。

2007年底及2008年初，保利西子灣一二期先后發售。一期預售843套，共吸引了8426人申請購買，只好通過電腦搖珠方式抽出最后的 “幸運兒”。去年2月16日，一期開盤當日即售出逾9成，二期也于當年4月16日開盤后半天內銷售一空。

二期業主張先生夫婦也是在那時通過搖珠成功選購了一套住房，價值60多萬元。本月2日，應約來收樓的夫婦倆最終拒絕收樓。之前，夫婦倆就曾聽說一期不少業主因小區質量問題拒絕收樓。

在保利西子灣的業主論壇，這些業主們稱這個小區是 “全球最礮的房子”：墻體開裂、滲水，多處修繕的外墻實際上成了“蜘蛛墻”等等。這些問題一一以照片的形式在網上公布，令人觸目驚心。盡管一期有約80%業主去年底以來陸續收樓，但至今仍有100多戶拒絕收樓，并最終將保利地產告上了法庭。

張先生夫婦因此格外小心，特意請了驗房公司的工作人員協助收樓，誰知小區物業以安全為由拒絕工作人員進入。本就疑慮重重的夫婦倆和對方激烈地爭吵，路過的其他業主也紛紛自動加入“戰團”，但最終無果。

站在小區門口那塊“回家真好”的大紅廣告牌旁，妻子不無埋怨地笑謔張先生：“都是你，叫你不買，著了迷一樣地非要買，現在你開心了吧？”

心理不平衡？

“當時不是房價高嘛！”張先生為自己辯解，語氣很無奈。

2008年樓市行情急轉直下，在全國范圍內，一度高居不下的房價開始大幅度回落。在廣州，雖然中心城區房價下跌有限，但像金沙洲這樣的郊區卻降幅驚人。

早在去年下半年，保利西子灣附近的時代糖果樓盤就公然打出廣告牌：比限價房更低價，比限價房更超值。這個地處南海區的樓盤均價僅4800元/平方米。就是在保利西子灣內部，與限價房同時開發的部分江景商品房，目前對外公布的毛坯價也不過7000元/平方米。

在此背景下，保利西子灣業主拒收樓事件引起了包括中央電視臺 《東方時空》欄目等媒體的注意。但媒體在采訪后，大多得出同一個結論：周邊房價大跌后，在房價高位買房的業主們心理不平衡，從而引發矛盾。

3月30日，保利地產召開保利西子灣全面竣工交付新聞發布會。保利集團廣州分公司總經理余英在會上公開指責，個別別有用心之人將未完工的照片發布到媒體，并將一些建筑行業通病予以夸大、指責交樓證件不齊等等，給項目造成了頗多負面影響。

對于這些說法和指責，拒絕收樓的業主們感到憤怒。一些業主對本報表示，當初選擇保利西子灣，完全是沖著“保利”的牌子和政府相關政策的背景。

但也有不止一位業主表示，在看過周邊樓盤之后，覺得選購保利西子灣“好唔抵”（粵語，很不值的意思。）“如果保利同意退款，我寧愿不要尾數，馬上退款去買中海金沙灣?！币晃粯I主說。與保利西子灣相鄰的中海金沙灣，目前均價不過6000余元/平方米。

指稱業主“心理不平衡”的論者也許沒有注意到，保利地產在北京的另一個限價房項目保利嘉園，開發時間與保利西子灣大致相同，據稱一直是北京賣得最好的限價房項目，卻并未出現類似的沖突事件。

對此，合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，雖然有房價整體下跌的刺激因素存在，但保利西子灣事件的直接誘因可能還是樓盤質量問題。

事實上，廣州另一個引起糾紛的限價房項目龍光峰景華亭，開發商在接受央視采訪時同樣承認存在 “質量問題”。

4月8日庭審時，保利地產法務部人士及律師與原告律師針鋒相對，毫不讓步。庭審結束后，該部門一位負責人主動走到旁聽的業主面前，微笑著聽取他們的各種瑣碎抱怨。

他說：“業主們的心情我們很理解，確實我們也有做得不夠好的地方?！彼姓J，保利對項目工程特別是一期工程監管不力，存在一些問題。為此，保利地產傾向于與業主們庭外和解。

事實上，保利地產在一期業主拒收樓事件后，馬上推出了有針對性的優惠措施：收樓業主可獲一年管理費和兩年網費，總價值4000多元。這位法務部負責人表示，優惠幅度是很大的，但可惜的是，如果一開始就加大優惠的力度，可能就不會發生這么大的沖突。

樓市調節器？

事實上，覺得“好唔抵”的不僅僅是業主，也包括保利地產。

在3月30日的新聞發布會上，保利地產總經理宋廣菊稱，保利西子灣成本回報率僅3%。而保利地產一位內部人士告訴本報，事實上，保利在這個項目上沒賺到錢。

這位人士對保利地產接手限價房項目早有疑慮。他說，“‘限價房’政策一開始就是一個‘怪胎’?！?

2006年，在房價不斷高企的背景下，廣州在全國率先推出限價房政策，意在解決城市“夾心層”購房需求。這被外界稱為“樓市調節器”，力圖拉低房價。就在這一年年底，保利地產搶得保利西子灣項目。

次年初，廣州市長張廣寧在全國“兩會”表示：“中低收入者如果想買房，不用著急，我認為房價肯定會降下來?！钡侥甑?，廣州房價依然高企，保利西子灣一期也開始火爆預售。

盡管限價房政策附帶了許多限制性條件，如業主購房后“5年內不可轉讓、賣房要補政府差價、違約要負30%的責任、不準買第二套房”，但直到2008年年初，保利西子灣二期仍然一售而空。

其后不久，廣州房價開始逐漸下跌。這樣一來，曾掩蓋在高房價之下的限制性條件，如今日益加劇業主們“好唔抵”的心態。他們認為政府應該適時糾正這些不合理的政策限制，為業主“松綁”。

黎文江對這個主張表示支持。他說：“如果不改正就不對了?！彼J為，限價房政策其實是一種過渡政策，已經完成了歷史使命，現在需要進一步完善或者取消。

事實上，廣州已經開始著手調整限價房政策，如收回部分限價房用地，同時縮減限價房供地規模等。

對于限價房政策的批評集中于一點：政府通過行政力量干預市場，并不可取。黎文江對此倒并不認可。他笑言，現在看來不是政策干預了樓市，倒是樓市“干預”了政策。

對于保利地產和保利西子灣業主來說，在多變的樓市和政策面前，他們對于限價房的愛與恨往往只在一線之間。

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