樓市外資魅影：誰在逃 誰在進
經紀觀察報 記者 王凱 外資是否已經無法承受房地產市場的驟然降溫？
高文婷手機一直處在無人接聽狀態，而吳楚龍索性關機。
前者是合景泰富的新聞聯絡人，后者是雅居樂集團廣州新聞聯絡人，本是兩個不相干的公司職員，卻因為美國基金AetosCapital聯系到了一起，被外界頻頻提及。
“不接電話很正常，因為這件事很敏感，怕對項目不利?！币晃皇熘獜V州市場的業內人士告訴記者。
3月中旬，AetosCapital宣布退出與合景泰富合作的成都項目。1月，雅居樂剛剛發布公告表示AetosCapital擬終止有關收購雅居樂惠州白鷺湖地產項目25%股權，并要求退還訂金人民幣12億元。
作為目前第一個公開宣布退出國內樓市的外資基金，其連續的“退房”行為，給本就迷霧重重的內地樓市蒙上了一層厚厚的陰影，加上大摩等投行之前在上海出售物業的動作，有人甚至用“外資拋售潮到來”來形容外資對內地樓市的態度。
然而，種種跡象表明，外資逃離中國房地產市場的愿望和實際情況并不是外界所描寫的那樣急切和慘烈。
誰在逃
在記者的調查中，很多外資金融機構對中國市場仍然看好，仍在不斷地通過各種各樣的方式曲線進入國內房地產市場。
中國美國商會最新的調查顯示，相對前一年51%的比例，有63%的在華美國企業的產品和服務面向中國的消費者。這其中房地產投資占有一定比例。
華高萊斯國際地產顧問副總經理公衍奎也向記者證實，根據其掌握的情況，從去年下半年到現在，仍有很多外資金融機構通過他們公司在內地尋找合適投資項目。
他告訴記者：“想出逃的大多是一些私募基金，要求的回報率都在20％-25％，快進快出?！?/FONT>
而目前，樓市下滑，盡管沒有達到預期的收益，這些私募也希望能盡快出手套現。這其中，以大摩、花旗、美林、雷曼等旗下的房地產基金為主。
根據公開資料顯示，AetosCapital基金年期為8年，遠較一般對沖基金時間長。在2007年基金成立之初，其負責人表示是長期投資，不會賺一把就走。而事隔一年后，以商務部去年中出臺的“限外令”為由終止與合景泰富的項目合作，在公衍奎看來，這多少有些牽強，因為在資金渠道操作上，早已不是問題。自身的經營情況發生了變化可能是關鍵原因。
事實也表明，在這場由美國引發的金融危機中，由于先后在衍生產品、石油商品、套利交易等多個領域遭受巨大損失，對沖基金的地位已經發生巨大變化。
“金融危機下，賣掉優質項目來獲取現金是大多數外資機構采用的辦法?！痹诠芸磥?，這種“補窟窿”的現象在上半年仍會不斷發生。即便如此，外資在華投資房地產的整體情況仍不會受到影響。
公衍奎認為，對沖基金和大摩等投行旗下的地產基金比例目前還沒有占據投資主體的主導。
“基金在國外有上萬種，性質差別很大，資金的來源差別也很大。有時，你甚至可以在同一個公司看到不同資金的操作方式，有的是想收回，有的是想出去?，F在外界看到的急于出逃的多是一些追求短期回報的投資基金?！?/FONT>
截至目前，出售物業呼聲最高的大摩，目前也只有香港星展銀行大廈在2008年年底以6.9億港元套現。
誰在進
公衍奎說：“中國制造業雖然受了很大影響，但是比較歐美國家，中國仍然是最好的，而房地產，雖然受調控影響，但國內市場仍然是最好的?！?/FONT>
標準普爾3月發布的報告稱，隨著全球金融危機愈演愈烈，外國資金紛紛撤離中國市場，未來的18個月內，多家房企可能面臨可換債被提前贖回的情況，涉及資金約100億港元。
即便如此，在公衍奎看來，仍然不會出現所謂的“外資拋售潮”。其核心問題是：不同資金類型發生了不同的行為方式。
實際上，在很多資金急于出逃的同時，仍然有很多基金通過各種各樣的方式曲線進入國內樓市。
“很多財團型和戰略型的基金都是長期持有的，希望得到一個長期的回報。其中，對養老基金、保險基金來說，現在是進入的好時機?！?/FONT>
公衍奎的看法也得到了仲量聯行深圳董事總經理鐘德堯的贊同。
根據中國美國商會的調查，就未來一年企業在華業務的前景，有48%的企業表示悲觀，但對未來兩年發展前景的預期，這一比例驟降到16%，五年期的前景預期悲觀比例更是降到9%。相應地，樂觀情緒則從5%分別上升到27%和52%。
美國商會主席華金聲告訴記者，“現在外部的情況不好，本來想轉向東南亞等國的投資，因為東南亞的情況變惡劣，反而留在了中國，未來是很樂觀的，對中國的投資會回升?！?/FONT>
其中，對房地產投資的信心已開始有所顯現。
3月30日，凱雷投資集團宣布，正在募集10億美元設立旗下第二家亞洲地產基金,重點投資中國和日本等亞洲關鍵市場。
此外，新加坡的房地產基金管理公司ARA資產管集團也表示，2009年仍然看好內地房地產市場，預計今年在中國房地產市場的投資將近100億元。
“我們有幾個客戶在澳大利亞，東南亞都有投資，但是相比較而言，他們現在更傾向于中國。有幾個項目馬上就會敲定?！惫芸f。
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